Los atractivos del bono pie y su “letra chica”
Propiedades infladas, triste pero real. Los bancos lo saben y lo permiten porque no es ilegal, pero al revisarlo en detalle nos damos cuenta que tampoco es tan correcto. Porque eso es efectivamente lo que ocurre con una de las prácticas que ha entrado con fuerza en el mercado inmobiliario: el bono pie.
Hemos analizado decenas de departamentos en Santiago, especialmente en el segmento bajo las 2.500 UF. ¿Y qué encontramos? Un patrón inquietante: proyectos con bonos pie del 10% al 20% cuyos precios superan incluso el rango máximo de estimación de mercado según los datos de HousePricing. En otras palabras, una inflación notoria al mirar los números fríamente.
Por ejemplo, tomemos un caso real de una propiedad cuyo valor es de 2.200 UF y tiene una estimación promedio en HousePricing de 2.250 UF con un máximo de 2.350 UF, pero nos encontramos que la misma propiedad tiene un valor con bono pie de 2.600 UF.
¿El resultado? Una propiedad con “bono” termina vendiéndose por sobre su valor máximo. Si revisamos en detalle lo que ocurrió es que el banco recibe una tasación “formal” que valida ese precio inflado, financia el 90% sin cuestionar nada.
El gran perdedor es el comprador porque se enfrenta al sobreendeudamiento y a una inflación artificial de precios, especialmente en segmentos bajos. Asimismo, se enfrenta a un sistema hipotecario que se sostiene sobre tasaciones que no detectan las distorsiones.
El famoso bono pie suena como ayuda, pero es un canto de sirena que perjudica al comprador que se siente atraído por una atractiva oferta del tipo: “No necesitas poner pie, te regalamos un bono del 10%”.
Pero la letra chica dice otra cosa: el precio de la propiedad se infla para cubrir ese supuesto beneficio. Así, cuando el banco financia el 90% del valor publicado, en realidad estás comprando sin pie… pero pagando un crédito por el 100% del valor real.
Es cierto que no se pone el pie, pero la persona se endeuda por un valor inflado. A eso se suma que el dividendo mensual sube, el mercado se distorsiona y todos miran hacia otro lado.
¿Por qué ocurre esto? Hay dos razones principales: una, los bancos aceptan a ciegas cualquier tasación “formal”, sin validación de datos y la otra es que se usan tasaciones manuales vulnerables al fraude, donde los comparables se ajustan “mágicamente” para coincidir con el precio publicado.
Si realmente queremos un sistema saludable y confiable es el momento de que los actores como inmobiliarias y banca comiencen a mejorar las prácticas, no se trata de hacer beneficencia, se trata de que un mercado crece sano y de mejor forma cuando no se perjudica a uno de sus actores más relevantes: el comprador.
Matías Echeverría
CEO y fundador de HousePricing
