​¿Qué factores han elevado excesivamente los valores de las viviendas en Chile?

Según estimaciones de la consultora Colliers, el precio de las viviendas ha aumentado un 54% en los últimos 10 años, mucho más que el poder adquisitivo de las personas. Mientras que Espacio Público ubica a Chile como uno de los países del mundo donde más ha aumentado el valor de la vivienda en los últimos 15 años. ¿A qué se debe este fenómeno? De acuerdo a un estudio de Colliers, más del 60% del alza se explica por tres factores: sobreprecio de los terrenos, permisología, y políticas públicas.

"Respecto al sobreprecio de los terrenos, han impactado de manera negativa los continuos cambios a los planes reguladores comunales, restringiendo severamente las normas de uso de suelo permitidos, y las normas de construcción como densidad, altura de edificación y constructibilidad. Las necesidades actuales de las personas van enfocadas a viviendas de menor metraje, hay un cambio demográfico importante, las familias son más pequeñas, ha aumentado la familia monoparental y los jóvenes han retrasado o descartado el tener hijos. Sin embargo, la evolución de la normativa es completamente opuesta a la demanda efectiva del mercado -la cual ha cambiado bastante respecto a 20 años atrás-, generando una restricción a la disponibilidad de suelo urbano para proyectos de vivienda. Esto es explicación clave de la caída de los permisos de edificación al mínimo histórico”, señala Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.

De esta forma, según cifras de Colliers, el promedio del sobrecosto de 5,1% para el sector oriente, 7,2% para el sector Poniente, 8,7% norte, y 7,4% sur, producto de los factores mencionados, debido principalmente a cambios en los PRC, evolución de la normativa en la dirección completamente opuesta a la demanda efectiva del mercado de la vivienda y falta de liberación de terrenos.

El segundo punto es el sobrecosto generado debido a la permisología, con una excesiva demora en la aprobación de los 3 trámites más importantes para el desarrollo de un proyecto inmobiliario: anteproyecto, permiso de edificación y recepción final. "El sobreplazo producto de la permisología se traduce en sobre costo de un 12,2% por este factor y en el sector centro poniente llega a un 14,0%”, detalla el análisis.

El tercer punto que ha incidido en un sobre costo de las viviendas según Colliers, son las políticas públicas que han obligado al mercado inmobiliario a enfrentarse a incertidumbre y paralizaciones. "La reforma tributaria eliminó la exención al IVA en la venta de viviendas nuevas, además de la eliminación del Crédito Especial de Empresas Constructoras. La ley de aportes al espacio público, que incluye la modificación a las mitigaciones viales, obliga a un aporte para el financiamiento de infraestructura urbana. Las modificaciones a la OGUC y la modificación de normas técnicas como eficiencia energética, accesibilidad universal, norma sísmica, norma de ductos, norma de iluminación para preservar la calidad astronómica del cielo y proteger la biodiversidad, ha obligado a presupuestar mayores costos ligados a los estándares de construcción. Asimismo, la influencia del consejo de monumentos, el cual cuenta con facultades para paralizar obras por extensos plazos, ha generado un costo operativo y financiero importante.

El informe detalla que, sumando la incidencia de los costos de los terrenos, sobreplazos en la aprobación de permisos de nuevos proyectos y políticas públicas que han limitado al mercado inmobiliario, el sobrecosto que representan estos factores sobre el valor final de las viviendas es de 32,7% en la Región Metropolitana. De este porcentaje, un 7,1% corresponde al sobre costo de los terrenos, 12,2% a la permisología y 13,4% a las políticas públicas.

¿Cómo evitar que las viviendas sigan encareciéndose?

Colliers detalla una serie de recomendaciones para combatir el sobreprecio de las viviendas. "Desde el punto de vista de los terrenos, se deberían aplicar incentivos normativos o tributarios que estimulen el desarrollo de terrenos urbanos que hoy están vacíos o subutilizados; actualizar la normativa urbana que actualmente obliga a considerar 4 personas por hogar, toda vez que el Censo ha demostrado que el promedio de personas por hogar ha disminuido a 2.8. Es fundamental dejar de restringir la densidad y potenciar la construcción de viviendas que tengan sentido con la demanda actual”, señala Jaime Ugarte.

Respecto a la permisología, según Colliers es fundamental:

• Dar mayor legitimidad a los revisores independientes e implementar multas y atrasos del Organismo Revisor Estatal
• Centralizar, despolitizar y seguir criterios objetivos en normativas y restricciones
• Aplicar silencio administrativo positivo a la vivienda: es decir, que si una autoridad no responde en el plazo legal se permiso se pueda considerar otorgado
• Implementar a la brevedad las propuestas de Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales
• Volver a plazos de ejecución de proyectos del 2014, cuando se tardaban 1.298 días y no 1.905 como en la actualidad
• En materia de los planos reguladores, generar criterios generales que respondan a los cambios socieconómicos como los que indica el Censo, es decir, dejar de restringir densidad y terminar con la brecha que mantiene la normativa vigente con la realidad demográfica. Asimismo, se deben simplificar los PRC para dar espacio a la interacción entre vendedores, compradores y desarrolladores

Respecto a las políticas públicas, desde Colliers enfatizan que:

• Se debe dejar de gravar con IVA la venta de viviendas DFL2. Alternativamente, diferir el pago del IVA hasta la primera reventa
• Reponer el crédito especial de empresas constructoras
• Limitar las consultas ciudadanas cuando los proyectos no presenten discordias a la norma urbana vigente
• Fomentar o subsidiar con mayor fuerza la construcción industrializada
• Reponer la exención de impuesto a la renta a los arriendos y eliminar el impuesto a la herencia bajo las propiedades acogidas al DFL2
• Minimizar los plazos para apelaciones por parte de entidades públicas