Firmé una promesa de compraventa y no me otorgaron el crédito: ¿Cómo proteger mi inversión?

El Sernac aclaró recientemente que las inmobiliarias deben incluir obligatoriamente el plazo de entrega de propiedades en los contratos de promesa de compraventa. Incumplir esto faculta a los consumidores a exigir la devolución del dinero invertido (el 'pie' o pago inicial) e incluso indemnizaciones.

Si bien esta medida es un avance importante en la protección de los consumidores, no soluciona la totalidad de los desafíos que enfrentan quienes han firmado una promesa de compraventa y que, por atrasos en la entrega de proyectos, no han podido hacer uso de su vivienda.

Las recientes estadísticas evidencian la magnitud del problema, con un 23,3% de desistimientos de promesas de compraventa de propiedades en febrero de 2025. Esta cifra, impulsada por factores económicos y una mayor restricción en el acceso al crédito hipotecario, impacta directamente a numerosas personas, quienes se enfrentan al pago de multas e incluso al riesgo de perder el capital invertido en el pie. A pesar de este panorama, existen mecanismos legales para salvaguardar sus derechos.

Nicolás Prosser, socio de Prosser Abogados, señala que muchos afectados se ven obligados a renunciar a sus promesas. "En la mayoría de esos casos, los afectados tienen la facultad de proteger sus derechos, pues la ley tiene prevista estas situaciones entre consumidores y empresas inmobiliarias", asegura el experto.

Acceso al crédito y retrasos en entregas: un círculo vicioso

La principal razón detrás de los desistimientos (aproximadamente el 80%) es el rechazo del crédito hipotecario por parte de los bancos. La inflación y el aumento de las tasas de interés han endurecido los criterios de evaluación, dejando fuera a compradores que inicialmente cumplían con los requisitos. "No se trata, en la mayoría de las ocasiones, de una falta de responsabilidad por parte del promitente comprador. Al momento de celebrar la promesa, muchos sí eran sujetos de crédito. Sin embargo, factores externos han transformado el panorama financiero y los bancos han elevado sus exigencias al momento de otorgar créditos", enfatiza Prosser.

Un número importante de promesas desistidas corresponden a proyectos en blanco o en verde que sufren retrasos significativos en su entrega, sin una fecha clara de finalización. "En esos casos, los promitentes compradores se ven en la situación de estar pagando un pie para una vivienda que no saben cuándo podrán recibir o habitar. Esos casos también tienen una solución jurídica", comenta el abogado.

Herramientas Legales para la Protección del Comprador

Ante este escenario, Prosser destaca la importancia de que los afectados conozcan las herramientas legales a su disposición. Esto incluye la revisión de los contratos de promesa ya firmados, para identificar posibles cláusulas abusivas y la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato cuando corresponda.

En línea con esto, la Corte Suprema ha emitido diversas sentencias que sancionan a inmobiliarias por incluir cláusulas abusivas en contratos de adhesión, infringiendo la Ley 19.496 Sobre Protección a los Derechos de los Consumidores y generando un desequilibrio en los derechos de los consumidores.

Por ello, la asesoría legal experta se presenta como un recurso fundamental para que los compradores puedan proteger sus derechos y buscar soluciones justas en un mercado inmobiliario cada vez más complejo.