Baja de tasas hipotecarias: una esperanza desmedida

La noticia de que las tasas de interés de los créditos hipotecarios están descendiendo abriría la esperanza para cientos o miles de familias que aún sueñan con la casa propia. También pareciera ser una buena noticia para el sector inmobiliario y de la construcción; sector que ha debido navegar en aguas turbulentas. La lógica es simple y seductora: si el dinero es más barato, la oportunidad acceso a la casa se amplía, reactiva la construcción y genera con ello un círculo virtuoso. Sin embargo, detrás del titular optimista y de la calculadora que arroja cuotas menores, opera una compleja madeja de factores macroeconómicos que nos obligan a una lectura un tanto más cautelosa y escéptica.

Cuando la inflación se modera, las expectativas mejoran, lo que permite que el Banco Central considere relajar su política monetaria. A esto, se suma a una mayor liquidez en el sistema financiero y la inevitable competencia entre entidades, presiona los márgenes crediticios a la baja. Así entonces, reducir las tasas es un movimiento técnico que favorece el endeudamiento, pero en un entorno de vulnerabilidades fiscales persistentes o incertidumbre geopolítica, esta "mejora" podría ser una condición transitoria y no sostenible.

Pronosticar hasta dónde caerán las tasas hipotecarias es una tarea arriesgada, más propia de videntes que de economistas. Lo más sensato es esperar reducciones moderadas y graduales. La magnitud de este descenso dependerá de la persistencia de la desaceleración inflacionaria, la estabilidad del tipo de cambio y, lo más importante, el apetito por el riesgo de los propios bancos. La entidad financiera, aunque disponga de fondeo más barato, no abrirá el grifo del crédito si la incertidumbre laboral o la debilidad del crecimiento sugieren que los deudores podrían caer en default.

Teóricamente, tasas más bajas facilitan el acceso, pues disminuyen el ingreso mínimo requerido para calificar. Pero en la práctica, la aprobación efectiva del crédito es una operación de riesgo. Si los prestamistas perciben una sombra de inestabilidad en el mercado laboral o enfrentan exigencias regulatorias más estrictas, mantendrán la guardia alta. Esto se traduce en criterios más rigurosos, es decir, mayores exigencias en el pie y por tanto menos financiamiento y pruebas de ingresos más exhaustivas. Luego, una baja de tasas, por sí sola, no garantiza un incremento inmediato en las aprobaciones

Por otro lado, abaratar el crédito podría generar un aumento en la demanda y esto ante la inexistencia de una oferta adecuada, podría provocar un alza en los precios de los bienes raíces, erosionando parte del beneficio inicial para los compradores. Si la baja de tasas responde a una inflación ya en descenso, este efecto puede ser limitado; pero su impacto neto siempre estará modulado por la capacidad productiva del país.

Las tasas bajas generan consultas y aumentan el interés, pero para que ese interés se materialice en solicitudes de crédito y otorgamientos sostenidos, los hogares necesitan algo más que una cuota atractiva, requieren tener confianza sobre la estabilidad de sus ingresos y empleos. Si la economía en general se percibe débil o vulnerable, la tentación de endeudarse, aunque sea a una mejor tasa, cederá ante la prudencia de esperar.

Américo Ibarra Lara

Director Instituto del Ambiente Construido

Observatorio en Política Pública del Territorio

Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido

Universidad de Santiago de Chile