Visión neutral en el sector de centros comerciales producto de valorizaciones más ajustadas a pesar del fuerte crecimiento operacional

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Tenemos una visión neutral en el sector de centros comerciales producto de valorizaciones más ajustadas a pesar del fuerte crecimiento operacional. Estamos introduciendo precios objetivos para Mallplaza de CL$ 2.834 por acción (neutral), Parque Arauco de CL$ 2.755 por acción (neutral) y Cenco Malls de CL$ 2.283 por acción (neutral). A nivel general, los fundamentos de la industria se mantienen sólidos, con altos niveles de ocupación, mayor flujo de visitas y un crecimiento de ABL. En términos de valorizaciones, los centros comerciales transan a Cap Rates de aprox. 8%. En tanto, el diferencial respecto a la tasa libre de riesgo en UF a 10 años se encontraría en 550pb, ligeramente por debajo del promedio de 10 años 597pb, limitando el atractivo del activo. Nuestra favorita del sector es Mallplaza, considerando que tiene el mayor potencial de crecimiento de ABL en la región andina anclado a proyectos de ampliación (los cuales conllevan menor riesgo de desarrollo), mayor liquidez bursátil, además de un mix de centros comerciales inclinado hacia formatos no tradicionales y con contratos de ingresos fijos. Por otro lado, destacamos que Parque Arauco es una opción que combina diversificación geográfica en mercados de alto crecimiento con el desarrollo y reciclaje de activos. Por último, Cenco Malls es el operador que reparte una mayor proporción de sus utilidades de entre sus pares, respaldado por flujos de caja estables y un menor nivel de apalancamiento.

Reafirmamos nuestra recomendación en CCU basados en descontadas valorizaciones, lo que compensa dificultades de corto plazo. Estamos introduciendo un precio objetivo 2026 de CL$ 6.520, consistente con una recomendación de sobreponderar. Nuestras estimaciones reflejan (1) un entorno más positivo para subir precios en Chile, pero con volúmenes más débiles; (2) una inflación ligeramente mayor a la anticipada para 2025 y menor para 2026; y (3) costos más favorables en materias primas clave. En los últimos años, CCU ha enfrentado persistentemente dificultades para recuperar la rentabilidad de sus negocios, derivados de una competencia intensa, costos de materias primas volátiles, fuerte depreciación del peso frente al dólar y cambios en los hábitos de consumo de alcohol. En este contexto, la pregunta clave es si el desempeño financiero de CCU señala una erosión estructural de la competitividad debido a una competencia más agresiva y a cambios en los hábitos de consumo, o bien si se trata solo de un revés temporal. Creemos que se trata de una combinación de ambos. En tanto, las valorizaciones de CCU reflejan un escenario más pesimista de lo que justifican sus fundamentos, dado que estos reflejan en gran medida una extrapolación de lo que ha sido el mal desempeño financiero reciente, sin considerar que buena parte de las dificultades en recuperar la rentabilidad provienen de shocks de carácter transitorio. Si bien los múltiplos aún no ofrecen un perfil de retorno claramente asimétrico, están cerca de ello y, en nuestra opinión, podrían brindar la oportunidad de capturar retornos atractivos para inversionistas con una orientación de más largo plazo.

Fuente: Bice Inversiones.