Créditos hipotecarios, precios de la vivienda e inflación: un análisis interconectado

Las ventas de viviendas nuevas durante el 2023 alcanzaron a 44.929 unidades, lo que representa una disminución cercana al 50% en comparación con el número de viviendas vendidas el año 2019 .Esta caída es indicativo que el sector inmobiliario no ha logrado mejorar sus expectativas de crecimiento, a pesar de que adquirir una vivienda sigue siendo uno de los objetivos más relevantes en la vida de muchas personas. Sin embargo, diversos factores del mercado han creado condiciones poco favorables lo que resulta en que, para un gran número de ciudadanos, la aspiración a tener una casa propia se convierte en un sueño inalcanzable.

En la última década, los precios de las viviendas han experimentado un incremento notable, multiplicándose por más de cuatro veces. Esto, aunque representa una oportunidad atractiva para inversionistas que posean capacidad de compra al contado, plantea retos significativos para las familias que dependen de crédito hipotecario para realizar esta adquisición. Actualmente, las condiciones para acceder a financiamiento hipotecario son desalentadoras para la mayoría de los consumidores. Las tasas de interés se mantienen elevadas debido a la percepción de riesgo y a las restricciones en el financiamiento, que en el mejor de los casos cubre el 85% del valor de la propiedad con plazos generalmente acotados.

Por ejemplo, al considerar el caso de una vivienda valorada en UF 3.000, con un financiamiento del 33% de pie y una deuda de UF 2.000 a 20 años con una tasa del 5,2%, se estima que la renta mínima necesaria para acceder a tal propiedad asciende a aproximadamente M$ 2.120. Este cálculo ilustra cómo los créditos hipotecarios, los precios de las viviendas y la inflación están interconectados y conforman un sistema complejo que impacta directamente en la capacidad de las familias para adquirir una vivienda y, en consecuencia, en su bienestar económico.

Los créditos hipotecarios son esenciales para facilitar la compra de viviendas, siendo préstamos de largo plazo que implican el pago de intereses que fluctúan según las condiciones económicas prevalentes. En contextos de estabilidad económica y baja inflación, las tasas tienden a ser más accesibles, lo que permite un mayor acceso al financiamiento. Sin embargo, en periodos de inflación elevada, los bancos aumentan las tasas de interés para proteger su rentabilidad, lo que encarece los créditos hipotecarios y afecta negativamente la decisión de compra de los futuros propietarios.

Asimismo, los precios de las viviendas están influenciados por múltiples factores, entre ellos la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario. En contextos inflacionarios, el aumento de los costos de construcción y de materiales repercute en el precio final de las viviendas. Si la inflación se mantiene en niveles altos de manera sostenida, los desarrolladores a menudo trasladan estos incrementos a los precios dirigidos a los compradores, creando un ciclo en el que la inflación eleva los costos de la vivienda, dificultando aún más el acceso a créditos hipotecarios asequibles.

A esto se suma el impacto de la inflación en el poder adquisitivo de los consumidores. A medida que los precios generales de bienes y servicios se incrementan, el ahorro de los hogares para el pago inicial o las cuotas mensuales hipotecarias se ve afectado, lo que reduce la demanda en el mercado inmobiliario. Teóricamente, esta disminución de la demanda podría estabilizar o incluso disminuir los precios de las viviendas; sin embargo, la realidad en muchos mercados es que la escasez de oferta habitacional impide dicha corrección, perpetuando la problemática del acceso a la vivienda.

Américo Ibarra

Director Observatorio en Política Pública del Territorio

Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido

Universidad de Santiago de Chile