Crisis Social y Pandemia: ¿Cuáles fueron los efectos en el sector inmobiliario?

Desde el estallido social, la industria inmobiliaria en el Gran Santiago ha vivido uno de los períodos más vertiginosos de su historia reciente, que en pandemia llevó a una de las contracciones de demanda más significativas de los últimos 30 años. Sin embargo, a finales de 2020 se mostró una recuperación que superó todas las proyecciones, llevando a octubre 2020 a estar dentro de los mejores meses desde el adelantamiento de compra producto de la aplicación del IVA a la vivienda. Para indagar con mayor profundidad qué sucedió en la industria inmobiliaria en este período, TOCTOC.com –en su Apunte de Ciudad Nº5-, analizó cómo se vieron impactadas las ventas de propiedades nuevas, el precio de éstas y la oferta en la Región Metropolitana, dividiendo los escenarios en tres periodos: desde octubre 2019 hasta el comienzo de la crisis sanitaria (inicios de marzo 2020); entre marzo y junio, en medio del estricto confinamiento que motivó la pandemia; y desde el fin del confinamiento a la fecha.

En ese contexto, el reporte arroja que el efecto del estallido social sobre el mercado inmobiliario promedió en una contracción de -27% en su ritmo de comercialización mensual, respecto del ritmo promedio observado durante 2019 previo a la crisis. Esta caída afectó en mayor medida a departamentos en las comunas que comparten el eje Alameda/Providencia/Apoquindo, desde Maipú a Las Condes, y hacia el norte de Santiago, junto a San Miguel y Macul, con bajas superiores a -40% en venta. Por su parte, el buen desempeño experimentado en 2019 en Ñuñoa, Cerrillos y La Cisterna continuó en este periodo, donde se registraron crecimientos en las ventas mensuales.

Cuando la pandemia llevó a la totalidad de la Región Metropolitana a cuarentena, las ventas alcanzaron un retroceso de -53% en el ritmo de comercialización mensual, tanto en casas como departamentos, y prácticamente en la totalidad de las comunas con actividad inmobiliaria.

Por otro lado, con el inicio del desconfinamiento a partir de julio, los diversos segmentos del mercado fueron mejorando sus ventas, y alcanzaron un ritmo de venta mensual de -13% promedio durante el tercer trimestre, en comparación a los meses previos al estallido, lo que permitió un repunte en cifras acumuladas anuales.

“Si bien el mercado inmobiliario del Gran Santiago experimentó desde la crisis social fuertes contracciones de demanda, sobre todo en el periodo más difícil de la crisis sanitaria, en los últimos meses ha mostrado una recuperación similar a los ritmos previos al estallido. Detrás de esta recuperación, se puede mencionar la profundización y diversificación de los canales de venta, con amplia presencia de herramientas digitales; las bajas tasas hipotecarias; menores restricciones al acceso a financiamiento; retiros de los ahorros previsionales; y mayores facilidades por parte de las inmobiliarias para el pago del pie”, explica Daniel Serey, gerente de Estudios de TOCTOC.com.

Respecto a las tendencias de ventas desde el inicio del desconfinamiento, el informe destaca un aumento de participación de casas más grandes (3 y 4 dormitorios), y donde la demanda muestra un decantamiento por unidades de mayor metraje, que ha llevado a un crecimiento de más de 10 m2 en promedio para este este tipo de productos. “Si bien es pronto para afirmar cambios de tendencias marcados en la demanda por casas, hemos observado desde el inicio del desconfinamiento una mayor preferencia por unidades más grandes que habrá que ver si se mantiene en los meses siguientes. Por su parte, el mercado de departamentos muestra una leve tendencia a la baja, dominado principalmente por el consumo de unidades de departamentos para inversión, y donde La Florida destaca en aumento de participación en la venta, ocupando el tercer lugar del ranking de comunas, luego de Ñuñoa y Santiago Centro”, destaca Serey.

Oferta y precios

La oferta, en tanto, desde octubre de 2019 comienza a crecer hasta alcanzar un máximo histórico de 67.782 unidades en agosto, dominado por el aumento de oferta en blanco –la que alcanzó un máximo histórico de 11 mil departamentos y cerca de mil casas, al inicio del desconfinamiento, producto de la paralización de actividades que limitó el inicio de obras en la Región Metropolitana por varios meses-. “Es importante mencionar que niveles mayores de oferta en blanco han mostrado incentivar la demanda, debido a que abren espacio a los desarrolladores a activar mejores estrategias para pagos de pie en cuotas por el período de la construcción, permitiendo abordar una de las principales barreras de entrada a la compra de vivienda”, explica el gerente de Estudios.

En cuanto a los precios, se evidencia un comportamiento estable de la UF/m2 en el mercado de departamentos y crecimientos sostenidos en el mercado de casas. En particular, durante el período post estallido social, el mercado mostró estabilidad en la evolución de UF/m2, creciendo 2,7% en departamentos y 3,3% en casas. Durante la pandemia, sin embargo, el segmento de departamentos mostró una contracción en precios de -1,9% respecto del nivel previo a octubre 2019 –explicado por caídas reales concentradas en unidades de 1 dormitorio-, mientras que las casas siguieron estables, con un crecimiento de 1,5% general. Desde julio, comienza una lenta recuperación del mercado de departamentos, creciendo 2,8% durante octubre, en comparación a los niveles exhibidos por el mercado un año atrás. Durante los últimos meses, el mercado de casas muestra un aumento de 12,2% de la UF/m2, explicado sobre todo por el mayor valor de comercialización de unidades de 3 dormitorios.

“El efecto del desconfinamiento sobre los precios ha sido de amplia recuperación. En el mercado de departamentos vemos que éstos alcanzan los niveles observados previo al estallido, aunque algo más lento para unidades de 1 dormitorio, en comparación con unidades de 2 y 3 dormitorios. Por su parte, el mercado de casas arrastra crecimientos significativos en su UF/M2, lo que sumado al aumento de metros cuadrados, se ha traducido en un alza muy importante en el precio promedio de comercialización, que promedia 26,4% en casas de 3 dormitorios y de 8,6% en casas de 4 dormitorios”, concluye Serey