Agilización de permisos de construcción: Las leyes 21.718 y 21.826
Recientemente se ha completado un ciclo legislativo fundamental para uno de los motores más importantes de nuestra economía. Con la publicación de la Ley 21.718 (y la reciente entrada en vigencia de su Decreto Supremo N°10/2025 de Vivienda), sumada a las últimas modificaciones introducidas por la nueva Ley 21.826 publicada el 24 de junio, el congreso ha buscado enfrentar la histórica burocracia que afectaba a los proyectos inmobiliarios y de construcción en nuestro país que daba como resultado la excesiva demora y discrecionalidad en la tramitación de permisos ante las Direcciones de Obras Municipales (DOM) que paralizaba inversiones y restaba competitividad.
Haciendo énfasis en la agilización de procesos, la unificación jurisprudencial y el traspaso de controles previos hacia una fiscalización posterior, esta nueva normativa introduce grandes cambios que transforman las reglas del juego para desarrolladores, propietarios y profesionales del área.
Así, citamos las siguientes novedades para el sistema:
La drástica reducción de plazos legales: Se imponen límites perentorios y severos para que las DOM se pronuncien sobre las solicitudes, reduciendo drásticamente los tiempos de espera del sistema. (Ej, el plazo general de 30 a 25 días hábiles, y para grandes Proyectos con una ocupación mayor o igual a 1.000 personas, el plazo es de 50 días hábiles, o 30 días hábiles si se acompaña a la solicitud de un informe favorable de un revisor independiente)
La creación de Técnicas Habilitantes Alternativas: Se faculta a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) para establecer excepciones a la obtención de un permiso de edificación tradicional en obras de menor complejidad o menor impacto urbanístico (como reparaciones, alteraciones, reconstrucciones o ampliaciones acotadas). El control previo municipal se reemplaza por una Declaración Jurada suscrita por el propietario y los profesionales competentes. Al finalizar la obra, la declaración jurada de término de ejecución equivale a la Recepción Definitiva de las obras.
Fortalecimiento de la reclamación ante la SEREMI: La Ley 21.718 redefine y dota de mayor agilidad al recurso de reclamación ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo frente a rechazos o resoluciones de las DOM, buscando disminuir la dispersión de criterios y otorgar mayor certeza jurídica a los intervinientes.
Modernización y Transparencia en la Publicidad: Se modifican las obligaciones del artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones respecto de la difusión de resoluciones y permisos: las DOM están obligadas a publicar mensualmente (los primeros 5 días hábiles) una resolución con todos los permisos y autorizaciones otorgados en el periodo anterior. “Asimismo, deberá mantener, a disposición de cualquier persona que lo requiera, los antecedentes completos relacionados con dichos permisos o autorizaciones”, eso sí, equilibrando el acceso a la información pública con el cumplimiento de la Ley 19.628 sobre protección de la vida privada.
Si bien en general aplaudimos la existencia de esta nueva normativa y sus mejoras, pues resulta indispensable inyectar dinamismo y flexibilidad a una actividad económica fuertemente golpeada, aún existen zonas grises consecuencia precisamente de las "bondades" de la simplificación del proceso.
El desplazamiento del eje del sistema desde el control preventivo estatal hacia un modelo de "responsabilidad profesional reforzada" y declaraciones juradas traslada un riesgo legal latente directo al propietario y los profesionales respectivos. Si bien el reemplazo de los permisos tradicionales mediante técnicas alternativas está pensado para obras de menor complejidad y sin impacto urbanístico, la práctica de comenzar a ejecutar faenas "únicamente archivando declaraciones" no relaja la obligatoriedad de la norma base. Un error técnico o la omisión involuntaria de regulaciones locales complejas —como las exigencias de accesibilidad universal en locales comerciales, el distanciamiento con predios colindantes o la intervención de elementos estructurales— ya no serán advertidos a tiempo por el examen preventivo del municipio, sino que saltarán a la luz en las fiscalizaciones posteriores.
En fin, el espíritu de la normativa y sus objetivos de desburocratización están bien encaminados. Sin embargo, al desaparecer el filtro preventivo de la autoridad, la certeza jurídica ya no la otorgará el aparato estatal, sino la rigurosidad técnica y jurídica con la que se confeccionen los expedientes. Ante este nuevo escenario de responsabilidad compartida, la labor de auditoría legal y preventiva de los abogados, en estrecha colaboración con los equipos técnicos, continúa siendo más relevante que nunca para resguardar el patrimonio de los desarrolladores.
Rodrigo Orlandi Arrate,
Abogado socio GM&CIA Abogados
