Avalúo Fiscal v/s Avalúo Comercial. A 100 años del impuesto territorial, una discusión impostergable
Este año, el originalmente llamado “Impuesto a la tierra” —rebautizado luego como “Impuesto territorial” y conocido coloquialmente hoy como las contribuciones de bienes raíces— se encamina a cumplir 100 años de vigencia en Chile. Un tributo centenario, profundamente arraigado en nuestra historia y cultura tributaria, pero que hoy enfrenta una creciente crisis de legitimidad que exige algo más que ajustes cosméticos.
Pese a significar tan solo un 6% de los ingresos tributarios totales de nuestro País, no se trata de un impuesto menor. En la actualidad, el 100% de lo recaudado por concepto de contribuciones se destina a las municipalidades: Un 60% alimenta el Fondo Común Municipal y solo un 40% queda en la comuna donde se genera, salvo en aquellas de mayores ingresos, que aportan proporcionalmente más al fondo solidario. Es, además, el único tributo que no ingresa a las arcas fiscales centrales, sino que se canaliza directamente a los territorios. En ese sentido, opera como un verdadero user charge: El contribuyente puede percibir —y evaluar— su impacto de forma directa en su entorno local.
Desde el punto de vista constitucional, el debate está zanjado. El Tribunal Constitucional ha sido claro al señalar que, aunque implique una forma de doble tributación, el impuesto al patrimonio es plenamente compatible con nuestro ordenamiento jurídico. Así lo han sostenido también la doctrina y ex autoridades económicas, como el ex ministro Andrés Velasco. Eliminar un tributo de la más fácil recaudación, al menor costo fiscal y de directa redistribución a través del Fondo Común Municipal, sería un completo disparate.
El problema, entonces, no es la existencia del impuesto, ni tampoco su destino. El verdadero nudo crítico —y donde existe amplio consenso— está en otro lugar: La base imponible del tributo y el mecanismo mediante el cual se determina el avalúo fiscal.
En ese contexto, recientes Resoluciones del SII, que eliminan algunos factores de ajuste, modifican otros y recogen observaciones de la Comisión de Expertos, resultan insuficientes. Se trata de un retoque administrativo de alcance limitado, que mantiene intacto un sistema opaco, difícil de comprender para los contribuyentes y crecientemente judicializado.
La pregunta de fondo sigue sin respuesta: ¿tiene sentido hoy mantener la disociación entre avalúo fiscal y avalúo comercial? ¿Para qué existe, en la práctica, un “avalúo fiscal” desconectado del “valor real de mercado” de los inmuebles si finalmente todos los esfuerzos de ajuste del primero apuntan a asimilarlo al segundo?
A las puertas del centenario del impuesto territorial, este parece ser el momento propicio para una reforma de fondo. No para suprimir el tributo, sino para modernizar su base, acercando definitivamente el mundo tributario al real. Esto implica avanzar hacia un avalúo único, basado en los precios efectivamente pactados en las transacciones inmobiliarias comparables, en información bancaria asociada, en declaraciones y tasaciones de mercado obligatorias cada cierto espacio de tiempo, entre otras tantas medidas que habrá que definir (algo parecido a lo que hizo Alemania el año recién pasado), trasladando entonces al fiscalizador la tarea de ajustar dicha base cuando la declarada por el contribuyente no le parezca e invirtiendo así los roles que hoy por hoy embarazan a unos y otros. Un avalúo comercial único que cumpla, a la vez, la función de base fiscal, fundado, acreditado y fiscalizable.
Los beneficios no serían menores: Regulación directa de la Base en la misma Ley y no administrativamente, mayor transparencia con participación protagónica del contribuyente en el proceso de valoración periódica de la propiedad, reducción consecuencial de la litigiosidad y de los costos administrativos de gestión de recursos públicos hoy destinados a procesos redundantes, opacos e ineficientes. Un nuevo impulso a la legitimidad de un impuesto que hoy muestra serios signos de desgaste.
A cien años de su nacimiento, el impuesto territorial no necesita desaparecer. Necesita reordenamiento, legitimidad y sintonía con la realidad económica. Ese sí sería un regalo a la altura de su centenario.
Vicente Furnaro
Abogado, socio de Tax Defense
