​Sobreoferta de propiedades para alquiler corto en Santiago Centro presiona caída de precios en hasta 15%

● ¿El resultado? La tarifa promedio diaria ha caído de $37.900 a $33.300 en los últimos 12 meses, una baja del precio nominal -sin ajustar por inflación- del 15%. Y la ocupación mensual promedio sigue por debajo del punto de equilibrio: apenas 46,4% en abril, indican desde HOM Group.

El auge de los arriendos de corto plazo, que en promedio son de tres noches, continúa alza, impulsado por viajeros, tanto nacionales como extranjeros, que prefieren alojamientos amoblados, flexibles y bien ubicados por sobre los hoteles tradicionales.

Reflejo de ello, es que entre 2022 y 2024 el número total de departamentos destinados a ser arrendadores por plataformas tipo Airbnb y otras, aumentó de 60.209 a 108.020, lo que representa un crecimiento significativo del 79%, según un estudio de HOM Group, principal administrador de propiedades para renta corta en el país.

En este contexto, Cristián Waidele, CEO de la empresa, señaló que el Gran Santiago se consolidó como la región líder a nivel nacional, con un total de 16.500 propiedades registradas en el último año: “ Este liderazgo no solo responde al gran número de oferta, sino también a la gran demanda por parte de profesionales que viajan por trabajo, ya sea desde regiones o el extranjero; personas que necesitan estadía prolongadas cerca de centros de salud por tratamientos médicos; y turistas, tanto nacionales como internacionales, que buscan flexibilidad y buena ubicación”.

Sin embargo, Waidele sostuvo que están evidenciando un fenómeno de sobreoferta que está golpeando el mercado de llegadas por día en la zona sur de Santiago, especialmente en el cuadrante que considera Curicó y 10 de Julio, entre Vicuña Mackenna y la Ruta 5. En esta zona, la oferta de propiedades se activa se duplicó en solo un año, pasando de 640 unidades a más de 1.200 departamentos este mes. "Sin embargo, la demanda no ha acompañado este crecimiento”, precisó .

El análisis lo respalda el líder de HOM Group, a partir de cifras de AirDNA, herramienta global especializada en este tipo de arriendos.

" Este sector, que experimentó un boom inmobiliario gracias a normativas que permitían mayor densificación y altura, fue adquirido casi en su totalidad por inmobiliarias y, posteriormente, vendido en su mayoría a inversionistas. En algunos edificios, hasta el 90% de las unidades se compraron con multas de arriendo, generando un escenario en el que prácticamente nadie habita su propio departamento. Frente a esto, las inmobiliarias impulsaron la renta corta como una supuesta solución para que los inversionistas pudieran cubrir sus dividendos mediante el arriendo. Sin embargo, este modelo no funciona en todos los lados; por el contrario, opera de manera eficiente solo en ubicaciones muy específicas”, advirtió Waidele.

Precios y ocupaciones a la baja

¿El resultado? La tarifa promedio diaria ha caído de $37.900 a $33.300 en los últimos 12 meses, una baja del precio nominal -sin ajustar por inflación- del 15%.

Por su parte, la ocupación mensual promedio en este sector sigue por debajo del punto de equilibrio, alcanzando un 46,4% en abril, indican desde HOM Group.

"Pero además, hay propiedades que apenas se ocupan tres días al mes, lo que equivale a un 10% de ocupación. En cuanto a los ingresos, en abril, por ejemplo, éstos alcanzaron los 483 mil pesos, incluyendo los costos de aseo. Si descontamos unos 150 mil por ese concepto, más otros 120 mil entre gastos comunes y básicos, el resultado final es peor que una renta tradicional de arriendo año corrido. Simplemente, no es sostenible", advirtió su CEO.

“Y el panorama futuro no es más optimista”, añadió. Las reservas ya realizadas para los próximos meses muestran una disposición a pagar incluso menor: $29.000 promedio por noche en septiembre, incluyendo los gastos por concepto de limpieza.

"Esto demuestra que la renta corta no es factible en todas las zonas. Si compite contra dos mil unidades similares en un barrio donde nadie vive y nadie quiere quedarse más de una noche, es muy difícil tener buenos resultados" , puntualizó.

Al contrario, barrios consolidados de Santiago como Lastarria, Monjitas o incluso polos nuevos del sector oriente como Estoril en Las Condes, muestran un comportamiento opuesto.

"En general, en estas zonas la ocupación supera el 80% y los ingresos por propiedad incluso triplican los del sur de Santiago. Por ejemplo, en Lastarria, el precio promedio por noche aumentó de $44.600 a $47.300 en el último año", analizó Cristián Waidele, CEO de HOM Group.