​Colliers: ¿Cuáles son los desafíos del nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago?

Un análisis de la consultora Colliers profundizó sobre lo importante que es que la actualización del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) se realice bajo una mirada metropolitana, incorporando todos los aspectos necesarios para potenciar un crecimiento inmobiliario sostenible, completo e integrado, y corrigiendo las falencias que han frenado el desarrollo urbano por años.

De acuerdo a Sergio Correa, Gerente Inmobiliario de Colliers, "el instrumento vigente desde 1994 está completamente desactualizado frente a los desafíos actuales: crecimiento informal, fragmentación territorial, crisis climática, y dificultad para articular la inversión pública con la planificación urbana. Esta actualización es una gran oportunidad para replantear el modelo de ciudad que queremos hacia el 2050".

Uno de los intentos previos por corregir este rezago fue la Modificación 100 del PRMS, que incorporó 10.000 hectáreas bajo la figura de zonas condicionadas. “La idea era buena: permitir nuevos desarrollos donde existiera infraestructura vial, transporte y servicios, pero su implementación ha sido extremadamente difícil. A más de 10 años, el avance real ha sido mínimo. Los requisitos exigidos —como superficies mínimas de 60 hectáreas, estudios de impacto urbano, validaciones de servicios públicos, y planes maestros— han resultado complejos, costosos y lentos”, explica Correa.

Desde Colliers destacan tres propuestas clave que deberían incorporarse en el nuevo instrumento:

✅ Simplificar las condiciones de las zonas condicionadas.
"No se trata de eliminar estándares, sino de adaptar los requisitos según la escala y ubicación de cada proyecto. Un enfoque más gradual permitiría avanzar de manera realista y efectiva", señala Correa. Por ejemplo, permitir desarrollos en terrenos menores, con exigencias proporcionales, facilitaría una expansión urbana más dinámica y mejor conectada. Actualmente, uno de los trámites más críticos —el Informe de Factibilidad Territorial emitido por el MINVU— puede tardar fácilmente hasta dos años en resolverse, frenando proyectos que ya cuentan con diseño, estudios y financiamiento. “Con esos plazos, simplemente no se puede hacer ciudad”, agrega.

✅ Revisar la coordinación entre PRMS y PRC.
"Hoy vemos cómo muchos alcaldes han utilizado los planes reguladores comunales (PRC) para restringir alturas o densidades, incluso en zonas bien conectadas. Eso fragmenta la ciudad y desperdicia infraestructura pública ya construida", comenta el ejecutivo. Casos como la Línea 9 del Metro, que pasará por comunas con normas de altura de solo 2 pisos, reflejan la desconexión entre inversión y normativa. "Es clave establecer criterios de coherencia obligatorios entre escalas para evitar contradicciones urbanas que afectan la calidad de vida y encarecen la ciudad". En esta línea, se vuelve fundamental avanzar hacia una densificación equilibrada, que permita aprovechar mejor la infraestructura disponible sin generar sobrecargas ni conflictos con los barrios existentes.

✅ Vincular la planificación urbana con la inversión pública.
"No tiene sentido seguir construyendo Metro, trenes o autopistas en zonas donde el desarrollo está normativamente restringido. El nuevo PRMS debería condicionar parte de esa inversión a la actualización de los planes reguladores comunales", propone Correa. "Esto permitiría aprovechar mejor los recursos públicos y fomentar una expansión urbana ordenada, con mixtura de usos y vivienda bien localizada."

Sergio Correa advierte sobre otro tema estructural que debe abordarse en paralelo: los tiempos excesivos que demora la aprobación de los instrumentos de planificación y el funcionamiento lento de los servicios públicos que participan en la tramitación de proyectos, lo que se conoce como permisología. “Hoy en día, entre la aprobación de un anteproyecto, los permisos de edificación, y la recepción final, pueden pasar fácilmente más de cinco años. Y en el caso de planes reguladores comunales o seccionales, las actualizaciones tardan en promedio entre 6 y 8 años en ser aprobadas. Esa lentitud es incompatible con la urgencia de mejorar el acceso a la vivienda y la calidad del entorno urbano”, enfatiza Correa.

Correa enfatiza que actualizar el PRMS no es solo modificar un plano. “Es una oportunidad estratégica para corregir distorsiones que han frenado el desarrollo urbano bien planificado en Santiago. Lo importante será que esta vez el resultado no quede solo en el papel."