Ley 21.461 incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento - Ley "Devuélveme mi casa"

Con la publicación de la Ley 21.461, el pasado 31 de junio, se modificó la Ley Nº 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, incorporando poderosas herramientas de protección para los arrendadores de esta clase de inmuebles.

La ley, también conocida en su período de discusión como “devuélveme mi casa”, viene a reforzar los derechos de los arrendadores, quienes, antes de la entrada en vigencia de la ley, debían esperar hasta 2 años para recuperar sus propiedades, sin poder disponer de ellas en el tiempo intermedio.

La nueva normativa, establece básicamente dos nuevas figuras, la primera, una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble arrendado y el lanzamiento del arrendatario incumplidor, “con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario”.

Esta medida procederá en los casos en los cuales el arrendador demandare la terminación del contrato y la restitución del inmueble, “por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado”. El arrendador demandante entonces, deberá acreditar en su demanda, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama. Eventualmente, el juez podría exigir una caución al arrendador si fuere necesario indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados por el lanzamiento, si en definitiva a este último no se le condenare a restituir el inmueble.

La segunda figura, consiste en un nuevo procedimiento monitorio o acelerado para el cobro de rentas de arrendamiento, gastos comunes y/o consumo adeudados, incorporando un nuevo Título III Bis a la ley de arrendamiento de predios urbanos.

De acuerdo al nuevo procedimiento, presentada la demanda y cumpliendo con todos los requisitos establecidos por la norma, el juez la acogerá y ordenará se requiera de pago al arrendatario deudor, para que, dentro del plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más intereses y costas. Si el arrendatario no paga dentro del plazo, no comparece o no formula oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y se dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble dentro del plazo de diez días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. “Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución”.

El procedimiento monitorio terminará si, dentro del plazo de 10 días para la oposición, el deudor pagare lo adeudado, más intereses y costas. Si el pago fuere parcial, se seguirá adelante el procedimiento monitorio por la parte de la deuda pendiente.

Las normas del título III Bis, también serán aplicables a los llamados comodatos precarios y a la acción de precario, favoreciendo en gran medida a los propietarios cuyos inmuebles están siendo ocupados sin título o títulos insuficientes, una situación cada vez más común en nuestro país.

Finalmente, se establece una verdadera norma de control con el nuevo artículo 20 que reemplaza al anterior de la ley Nº 18101, que prescribe que, en los contratos de arrendamiento de predios urbanos, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario, quien, además, deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador para ceder el inmueble en arrendamiento. Mencionando, además, que estos contratos así formalizados, constituirán un antecedente suficiente para demandar a través del procedimiento monitorio, y si “los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario”.

Este nuevo artículo 20, contiene una nueva exigencia a los arrendadores, quienes deberán acreditar al señor notario su dominio o título suficiente sobre el inmueble de manera previa al arriendo. Esta norma producirá innegables efectos en el tráfico jurídico inmobiliario, los que se habrán de analizar después de un tiempo de vigencia de la ley.

Rodrigo Orlandi Arrate

Abogado socio GM&CIA Abogados.