​Pronostican cifras de dos dígitos en vacancia de oficinas

De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers International, la difícil situación que hoy vive el mercado de oficinas de Estados Unidos, donde al tercer trimestre se registró la absorción más baja de los últimos 20 años, también llegará al mercado chileno, con un aumento considerable en las tasas de vacancia que se sentirá con más fuerza durante 2021.

“En el mercado de oficinas de Estados Unidos los estragos de la pandemia comenzaron a percibirse hace ya unos meses. En Chile, dado que el Covid-19 llegó más tarde, existe un rezago de tiempo, pero vemos que el mercado seguirá la misma tendencia, con un aumento paulatino en las vacancias producto de la liberación de espacios en los principales submercados del Gran Santiago, sumado a un aumento sostenido de los subarriendos (vacancia oculta con espacios de oficinas que seguirán arrendados con contratos vigentes, pero comerciables por sus actuales arrendatarios debido a que no cuentan con posibilidad de salidas anticipadas)”, señala Enrique del Campo, gerente del Área de Oficinas de Colliers International.

De acuerdo al ejecutivo de Colliers International, al igual que ocurre hoy en el mercado norteamericano, se espera que la absorción para los próximos trimestres en la capital sea negativa, debido a la contracción de la demanda producto del ciclo recesivo y liberación de espacios de oficinas por cese de contratos o renegociaciones.

“De acuerdo a nuestros datos, la vacancia de oficinas clase A+/A se ha incrementado en los últimos dos periodos, ubicándose en 6,6% al cierre de tercer trimestre. Se espera que la vacancia siga la tendencia alcista con un peak estimado para finales de 2021, donde se estima que lleguen a cerca de un 10%. Los subarriendos se incrementarán durante los próximos trimestres, ante la proliferación del teletrabajo, por una parte, y la imposibilidad de dar por terminado anticipadamente ciertos contratos vigentes. Hoy estimamos que los subarriendos ascienden a 40.000 m2 y continuarán aumentando en los próximos trimestres”, agrega Del Campo.

Los análisis de Colliers International estiman que producto del aumento sostenido que habrá en la oferta y la baja en la demanda, se liberarán espacios de oficinas de buena calidad, en ubicaciones donde antes prácticamente no existía disponibilidad. “Los precios tendrán que ajustarse a la nueva realidad. El aumento en las vacancias de oficinas y la contracción en la demanda, producirá una baja en los precios de arriendo, lo que a su vez presionará en menor medida a una baja en los valores de venta de este tipo de activos y esto estará acompañado de una mayor disponibilidad, existiendo una oportunidad tanto para inversionistas como usuarios finales de adquirir buenos activos y en excelentes ubicaciones".

Mercado de oficinas de EEUU

De acuerdo a las cifras elaboradas por Colliers International, la absorción a nivel nacional en el mercado de oficinas norteamericano durante el tercer trimestre ascendió a 3,1 millones de m2 negativos (33,5 millones de pies cuadrados (MSF)), superando el peak negativo de 2,4 millones de m2 (25,9 MSF) de la crisis subprime en el primer trimestre de 2009.

“La absorción negativa en los últimos seis meses de 15,7 millones de m2 (47,1 MSF) es más de la mitad de los 8,6 millones de m2 (92,4 MSF) durante ocho trimestres durante la crisis subprime. En el segundo trimestre de 2020, las pérdidas se inclinaron fuertemente hacia los mercados más céntricos, pero en el tercer trimestre los suburbios tuvieron una cantidad casi igual de absorción negativa”, señala el análisis.

Respecto a la absorción en los diferentes mercados, Colliers International indica que diez mercados de oficinas metropolitanas registraron una absorción negativa de más 1 millón de pies cuadrados (92 mil m2), liderados por Manhattan, con nueve millones de SF de los 10 millones SF negativos de Nueva York. Otras áreas metropolitanas con pérdidas significativas incluyeron Los Ángeles (tres millones de pies cuadrados), Boston (2,8 millones de pies cuadrados) y Dallas (2,6 millones de pies cuadrados).

“Esta disminución en la ocupación, junto con el flujo de espacio de subarrendamiento al mercado, está aumentando las tasas de disponibilidad. El promedio de las oficinas de EE. UU. Ahora del 12,6% es 70 puntos básicos más alto en el tercer trimestre. Si bien esto todavía está cómodamente por debajo del pico récord del 16,3% durante la GFC, el aumento del tercer trimestre es el mayor desde el primer trimestre de 2009”.

Según Colliers, un récord de 168,8 millones de pies cuadrados de espacio (15,7 millones de m2) para subarrendar ahora está disponible en el mercado de oficinas de EE. UU., Significativamente más alto que el record anterior de 143,3 millones de pies cuadrados (13,2 millones de m2) hace más de 10 años, en el segundo trimestre de 2009. El crecimiento de los subarrendamientos de 14,5 millones de pies cuadrados en el segundo trimestre se duplicó en el tercer trimestre 2020, a 29,7 millones de SF. En total, el espacio de subarrendamiento de EE. UU. aumentó en un 35,5% durante los últimos seis meses, para una tasa de disponibilidad de subarrendamiento nacional del 1,5%.

“Hoy los arrendatarios activos en el mercado estadounidense pueden arrendar un espacio de calidad bien equipado en un momento en que los términos del arrendamiento son cada vez más negociables. Si observamos el comportamiento del valor de los precios de arriendo vemos que durante el 3T del año se registró una caída del 2,7%. Esto se produce cuando vemos los primeros signos de disminución de los alquileres. Las tasas de interés promedio de Clase A en los mercados del Distrito Central de Negocios (CBD) cayeron un 2.9% en el tercer trimestre, mientras que los alquileres de venta suburbanos se mantuvieron firmes”, concluye el estudio de Colliers International.