Barrio Meiggs, el imperio de la calle
Sin lugar a duda Meiggs es uno de los principales barrios comerciales de Santiago, gracias a su centralidad, excelente conectividad urbana y tradición histórica de buenos precios; concentrando más de 125 patentes comerciales por hectárea, liderando en el centro-poniente de ciudad. Además, este barrio concentra más del 50% de los permisos de edificación comerciales en los últimos 4 años en la comuna. No obstante lo anterior, la ley de la calle que impera en dicho barrio no se condice con su dinámica actual y enorme potencial futuro, de cara a una transformación urbana que lleva décadas pendiente.
Como bien es sabido, la proliferación del comercio ambulante estranguló las veredas y los accesos a los comercios regulados; la calle se transformó en protagonista de los flujos y por ende del potencial comercial. Si se pudiese hacer una valorización del suelo por metro cuadrado, los puestos irregulares y “ambulantes regularizados” por el municipio son sin lugar a duda los que capturarían un mayor valor inmobiliario, dado que cuentan con los mejores atributos comerciales: estar al paso, contar con mejor presencia comercial y principalmente dar tanto al flujo de la calle, como al de las estranguladas veredas. En otras palabras, si hoy en día el promedio del valor de arrendamiento de comercio regular ronda las 1 UF/m2, el canon de arriendo informal de puestos de pequeñas superficies lo supera en proporciones.
Es importante ahondar en este punto, ya que la percepción de seguridad aumenta en los espacios más abiertos (la calle) versus los más comprimidos (la vereda). De esta forma el peatón se ve expulsado a la calle, donde puede caminar con más comodidad, seguridad y de paso encontrará las mejores ofertas. Los comercios de la calle actúan como free-riders y capturan la mejor presencia al flujo, y al mismo tiempo ocultan los comercios establecidos, los cuales quedan en una segunda o tercera línea comercial.
Sumado al irregular fenómeno comercial anterior, quedan muchas otras aristas urbanas sin resolver. Por ejemplo, el flujo vehicular, que intenta permear entre los peatones y los autos estacionados que cargan y descargan mercaderías sin cesar. El uso de bodegaje en los pisos superiores del comercio, el cual en muchas ocasiones no está regularizado, dificulta aún más la logística urbana y comercial del barrio.
¿Qué hacemos con el barrio Meiggs?
Toda esta realidad urbana no hay que desconocerla, sino más bien ordenarla, regularla y potenciarla. El desafío urbano entonces no es expulsar o cambiar la vocación del barrio, sino que entender que existen diversos usos, actividades y propósitos que pueden hacer muy virtuoso al barrio, o del mismo modo si no se regula, conducirlo al fracaso.
Por otro lado, el Plan regulador de Santiago debe abrirse a una nueva estrategia de planificación del mayor barrio comercial de Santiago. Permitir la mayor mixtura de usos: comerciales, bodegaje y residenciales, puede ser una ecuación que incentive la ocupación en diversos horarios del día y por ende la seguridad y el buen vivir. Dicho desafío no es nuevo y existen referentes internacionales que demuestran que la convivencia de diversos usos, bien regulados, pueden ser una efectiva solución de mediano y largo plazo para dar control de seguridad y al mismo tiempo para incentivar la renovación urbana del barrio. Lo anterior implica evaluar zonas con mayor potencial comercial, zonas logísticas de respaldo para dichas actividades y la evaluación de la intensidad de ocupación residencial.
El trabajo debe ser en equipo y se deben escuchar a todos los actores involucrados, y así trabajar conjuntamente en una propuesta de planificación urbana consensuada que viabilice el barrio con acciones tácticas de corto plazo y que del mismo modo planifique estratégicamente para lograr la sustentabilidad y armonía del barrio en el largo plazo.
Esteban González R.
Director Asesoría Estratégica
AGS Visión Inmobiliaria
