​La rentabilidad de las propiedades: aspectos de sus fundamentos

La industria de la construcción es clave en toda economía y particularmente en una economía como la chilena, pero específicamente la industria de la construcción en el segmento de viviendas. Por ello es determinante analizar la viabilidad de que las políticas públicas puedan incentivar no solo el crecimiento del sector, sino que también se logre concretar el sueño de la casa propia para miles de familias de clase media emergente.

En el caso de la construcción de viviendas es relevante quién es el que compra, pues desde el punto de vista de políticas públicas es muy diferente si el comprador es un inversionista o un consumidor, para quien la propiedad será su hogar. En efecto, este sector puede mostrar un fuerte crecimiento, pero el impacto en la sociedad no será el mismo dependiendo de quién está comprando. Así, dadas las actuales condiciones del mercado de las viviendas, lo que sabemos es que: los precios continuarán subiendo y, por ende, el valor de los arriendos; y que cada vez será más difícil para la clase media acceder a la vivienda, puesto que será un mercado dominado por los inversionistas.

Pero, partamos de los aspectos macro a los micro, para ver qué está pasando en este importante sector de la construcción. A nivel macro, el valor de los terrenos está aumentando significativamente, por la escasez, por cambios en los planes reguladores por parte de algunas municipalidades, y por el congelamiento de dichos planes por parte de otras autoridades edilicias. El problema de estas decisiones —que son resorte de los gobiernos locales— es que impactan a toda la sociedad, especialmente a la clase media emergente y su justo sueño de la vivienda propia.

Así, cada alcalde con su consejo decide su plan regulador, faltando una visión global de qué tipo de ciudad queremos, con una visión de largo plazo, visión que no necesariamente la tiene la cúspide decisional de las municipalidades. Al igual que el concepto de transporte público, los planes reguladores tienen externalidades positivas y negativas afectando a muchos actores que no solo se circunscriben a una municipalidad o barrios. El ejemplo de la autoridad de transporte público es muy usado a la hora de discutir el tema en las grandes urbes de Chile y, en vista a la importancia de los planes reguladores, también deberán de verse a nivel de alcalde mayor con una perspectiva de largo plazo.

Frente a la ausencia de un mega plan regulador con visión de corto, mediano y largo plazo, los valores de los terrenos continuarán subiendo y, por ende, el costo de oportunidad de las propiedades se incrementará en igual proporción, encareciendo los arriendos, haciendo más difícil para la clase media emergente poder acceder a la casa propia. Así, frente a la no existencia de este organismo colegiado que determine el plano regulador de las macro zonas urbanas y sea una herramienta de los gobiernos locales, el precio de las propiedades y los arriendos continuarán subiendo en términos reales.

A nivel micro, los cambios regulatorios en el otorgamiento de créditos hipotecarios con mayores requisitos de ahorro previo, las brechas salariales y la lógica mayor inseguridad laboral por cambios en el mercado y a los vaivenes de la economía, hacen que el mercado de las viviendas siga siendo dominado por los inversionistas y que el precio de las propiedades aumente, cuestión que se reflejará el valor de los arriendos.

En efecto, con respecto a la incapacidad de algunas familias de acceder al sistema crediticio, un estudio reciente de una gran universidad valida lo ampliamente observado, señalando que más del 50% de los familias en Santiago nunca tendrán acceso a la casa propia por medio de financiamiento bancario, los que los condenan al arriendo, por una cuestión meramente del precio del departamento o casa nueva, cuestión que se torna imposible de lograr al considerar el ahorro previo dado nuevamente la brecha de salarios y costo de vida de la clase media emergente. Esta situación es aún más crítica en otras grandes ciudades de Chile, como son los casos de Concepción, Antofagasta, Viña del Mar, Iquique, entre otras.

Las condiciones anteriores de aumento esperado en la plusvalía se ratifican aún más, al considerar la posible alza de tasas en el mediano y largo plazo en Chile, con un impacto directo en el costo de oportunidad que se reflejará en mayores precios y mayor canon de arriendo.

Franco Parisi, Ph.D.; Mauricio Lizana, CEO Royal; Rodrigo Hernández, Gerente Royal Rent