Reforma del mercado de capitales y su capacidad para impulsar la vivienda y la construcción

Ya no cabe duda de que Chile iniciará un intenso debate sobre la reforma del mercado de capitales. Ello se debe a que se reconoce que su diseño actual limita la capacidad de financiar proyectos a largo plazo, especialmente en sectores estratégicos como la construcción y el sector inmobiliario. En este contexto, la industria de la vivienda, que constituye uno de los pilares del bienestar social, depende de un flujo constante de inversión. Sin embargo, la insuficiencia de instrumentos financieros adecuados y la carencia de un marco normativo actualizado han restringido la posibilidad de implementar soluciones habitacionales a gran escala y con impacto en el territorio.

El diagnóstico internacional es claro. Países como Estados Unidos, Reino Unido, España y Francia han desarrollado mercados de capitales robustos que sostienen la industria inmobiliaria y el acceso a la vivienda. En Estados Unidos, los títulos respaldados por hipotecas (mortgage-backed securities) y la intervención de agencias como Fannie Mae y Freddie Mac han permitido expandir masivamente el crédito hipotecario. En Reino Unido, los fondos de pensiones y las aseguradoras participan activamente en proyectos de vivienda social y desarrollo urbano. España y Francia, por su parte, han vinculado el mercado de capitales con políticas públicas de vivienda, asegurando financiamiento estable y a largo plazo. De ello se desprende que, sin un mercado de capitales dinámico, la construcción y la vivienda quedan sujetas a ciclos económicos y a la volatilidad del crédito bancario.

El análisis para Chile muestra que la ausencia de un marco normativo moderno se combina con un débil desempeño económico. El Imacec ha registrado variaciones modestas en los últimos años, con crecimientos en torno al 2% anual y caídas en sectores como la manufactura y la construcción, lo cual refleja un bajo dinamismo estructural. Esta fragilidad limita la capacidad de inversión y afecta directamente a la industria inmobiliaria. Aunque las tasas hipotecarias han bajado en los últimos meses, los requisitos de renta y estabilidad laboral han restringido el acceso real a este tipo de crédito.

Lo anterior da cuenta de que la ausencia de un marco normativo moderno ha generado una brecha entre la necesidad social de vivienda y la capacidad financiera para satisfacerla. En el plano geográfico, esto se traduce en desigualdad: las grandes ciudades concentran la inversión, mientras que las regiones carecen de financiamiento para proyectos de vivienda social. El déficit de coordinación entre el mercado de capitales y la política habitacional limita la capacidad del Estado de responder a la crisis de acceso a la vivienda y perpetúa la fragmentación del territorio.

En consecuencia, una propuesta que aspire a una reforma integral debería incorporar de forma explícita la dimensión espacial y habitacional. Asimismo, debería considerar la creación de instrumentos financieros que canalicen el ahorro interno hacia proyectos de vivienda; incentivar la participación de fondos de pensiones y aseguradoras en el sector inmobiliario; y establecer garantías estatales que reduzcan el riesgo de inversión en las regiones. Además, es necesario articular esta reforma con políticas públicas de vivienda, de modo que el financiamiento no dependa exclusivamente del crédito bancario, sino de un sistema integrado que combine capital privado y apoyo estatal. Solo así la reforma de capitales tendrá un impacto real en la construcción, la vivienda y la cohesión territorial de Chile.

Américo Ibarra Lara

Director Instituto del Ambiente Construido 

Observatorio en Política Pública del Territorio

Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido

Universidad de Santiago de Chile