El mercado inmobiliario rural en Chile está consolidando un giro drástico en sus reglas de valorización financiera, tras el endurecimiento del proceso de subdivisión liderado por el SAG a partir de 2022. Desde entonces, el sector financiero tuvo que revisar sus manuales de valorización: modificando el enfoque de los planos, algo que ha ido avanzando paulatinamente, pero que aún no se ha estandarizado. Ante la crisis climática y la proliferación de loteos irregulares que fragmentan los ecosistemas, se ha instaurado la planificación territorial adaptativa.
Anteriormente, los criterios de tasación penalizaban los lotes con formas irregulares o adaptadas al relieve, bajo la premisa de que los terrenos cuadrados eran más fáciles de cercar y explotar agrícolamente. Al respecto, Camilo González, gerente de operaciones de Genau Green, explica que “el criterio se invirtió: un plano en cuadrícula que interrumpe escorrentías naturales o destruye suelo vivo es visto como un pasivo ambiental y financiero, mientras que los proyectos con diseño adaptativo o topográfico, que protegen la capacidad hídrica y los ecosistemas, aseguran mejores valorizaciones y viabilidad bancaria. Las entidades financieras se están dando cuenta que el valor más preciado de un terreno es su capacidad hídrica, sanidad forestal y la riqueza de su suelo, por ende, y ante la cada vez mayor escasez de estas características, los proyectos que los blinden estarán protegiendo el valor más importante del activo”.
Bajo este nuevo escenario, el valor real de un terreno no se mide por su facilidad para ser intervenido de forma homogénea e intensiva, sino por su resiliencia y la conservación de sus recursos más valiosos: el suelo vivo, la salud de sus bosques y su capacidad hídrica. “En la actualidad las tasadoras entran al detalle técnico: revisan las curvas de nivel, exigen estudios de escorrentías y validan si el loteo respeta las cuencas. El mercado entendió que si dibujas una cuadrícula sobre una quebrada o un bosque nativo, ese suelo pierde su valor real y destruye la capacidad hídrica del campo. Diseñar adaptándonos a la tierra ya no es una opción técnica, es el requisito mínimo para que el proyecto sea viable para los bancos y mantenga su plusvalía en el tiempo", afirma el ejecutivo.
Al alinearse el criterio de los bancos con la realidad del territorio, el diseño adaptado a la geografía deja de ser un atributo estético y se convierte en una exigencia comercial. En el escenario actual, respetar la forma natural de la tierra permite que el activo mantenga su liquidez, asegure financiamiento y proteja el patrimonio del comprador a largo plazo.
