Ventas de viviendas bajo las 4.000 UF con entrega inmediata crecieron un 8,7% en la RM durante 2025
El mercado inmobiliario de la Región Metropolitana ha comenzado a mostrar señales de una reactivación selectiva pero significativa. Según el último Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) elaborado por Tinsa by Accumin, el subsegmento de viviendas nuevas con entrega inmediata y precio inferior a las 4.000 UF registró un crecimiento anual del 8,7% durante el 2025, lo que equivale a 5.279 unidades vendidas, superando en 420 viviendas los registros del 2024.
Este fenómeno se atribuye directamente a la implementación del subsidio estatal a la tasa hipotecaria, el cual comenzó a operar con fuerza durante el segundo semestre de 2025. Los datos son elocuentes: en el tercer trimestre, inmediatamente después de aplicarse el beneficio, las ventas en este nicho específico saltaron un 13% interanual, moderándose a un 6,2% en el cuarto trimestre.
El renacer del sueño de la casa propia
Una de las conclusiones más relevantes del informe es el cambio en el perfil del comprador. Tras años de un mercado dominado por inversionistas enfocados en el mercado de rentas en comunas consolidadas y proyectos en altura, el incentivo estatal ha provocado que “vuelvan los propietarios y se recupere el sueño de la casa propia”, según explica Fabián García, director general de Tinsa.
Este cambio de paradigma se refleja en el desempeño superior de las casas con entrega inmediata bajo las 4.000 UF, cuya variación anual de ventas alcanzó un 11,9%, superando el crecimiento del 8,5% registrado por los departamentos dentro del mismo subsegmento. Este mayor dinamismo porcentual de las casas evidencia la búsqueda de familias por establecer su residencia definitiva.
Geográficamente, este impulso ha "destrabado" la demanda en zonas que anteriormente mostraban menor actividad. El informe destaca variaciones positivas en comunas emergentes como La Cisterna, Pedro Aguirre Cerda y Renca, así como en un extenso listado de comunas periféricas, entre las que destacan Buin, Cerrillos, Huechuraba, Lampa, Maipú, Melipilla, Padre Hurtado, Pudahuel, Puente alto, Quilicura y San Bernardo.
En contraste, los polos tradicionales de inversión como Santiago Centro, La Florida, Macul y Ñuñoa, a pesar de mantener volúmenes altos de venta, no mostraron variaciones positivas durante el 2025, evidenciando que el beneficio estatal impactó principalmente a quienes buscan habitar la propiedad y no necesariamente a quienes buscan rentabilizarla.
Un mercado fragmentado por el financiamiento
A pesar del optimismo en este nicho, Fabián García advierte que el dinamismo no ha sido suficiente para revertir la tendencia general del mercado. Las ventas totales de vivienda nueva en la Región Metropolitana finalizaron 2025 con 18.851 unidades, lo que representa una caída del 10,4% anual.
La explicación reside en la composición de la oferta: del stock total de 110.000 unidades en la capital, solo un 64% se ubica bajo las 4.000 UF, y de ese grupo, apenas un 30% cuenta con entrega inmediata. “Este subsegmento no es un universo que vaya a mover el mercado de forma estructural”, aclara García, aunque subraya que los resultados son una prueba de que “frente a un mejoramiento del financiamiento, la gente sí compra”.
El acceso a este beneficio requiere, además de ser sujeto de crédito, contar con el ahorro previo para el pie, dado que se trata de unidades terminadas. Tinsa estima que existen aproximadamente 64 mil hogares con ingresos suficientes para calificar a este tipo de oferta bajo 4.000 UF.
Perspectivas 2026: ¿Hacia una recuperación estructural?
Para el próximo año, Tinsa proyecta que las ventas inter-trimestrales en el segmento de entrega inmediata bajo 4.000 UF podrían experimentar alzas de entre el 15% y 20%. Este optimismo se sustenta en el efecto residual del subsidio, la baja proyectada en las tasas de interés por parte de la banca retail y un posible aumento del interés de inversión local.
Sin embargo, el informe señala un desafío comunicacional y de confianza. “En la conciencia de los potenciales compradores aún no está instalada la idea de que las tasas han bajado progresivamente desde fines de 2023”, indica el ejecutivo. García proyecta que, una vez se agoten los 50.000 cupos del subsidio estatal, que proyecta ocurra durante el segundo semestre de 2026, las tasas promedio del mercado podrían estabilizarse entre un 3,8% y 3,9% sin garantía estatal.
En ese escenario, se espera que la industria adopte estrategias comerciales más amplias que abarquen toda la oferta disponible, permitiendo que el impulso que hoy vemos en las casas y comunas periféricas se extienda de forma estructural a todo el mercado de la Región Metropolitana.
