​Análisis Colliers: Nuevo Plan Regulador de Puerto Varas cuadriplica la superficie urbana

El martes 22 de julio se promulgó oficialmente en el Diario Oficial el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) de Puerto Varas. De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers, “se trata de un hito largamente esperado, que reemplaza la normativa vigente desde 1990 y cuadruplica el límite urbano de la ciudad —de 546 a 2.200 hectáreas— habilitando suelo para nuevos desarrollos, regularizando zonas ya urbanizadas y entregando un marco actualizado para crecer con equilibrio”.

“Este PRC llega a poner orden donde había incertidumbre. Da certezas a todos los actores urbanos —vecinos, desarrolladores y autoridades— y permite canalizar el crecimiento que Puerto Varas ya venía experimentando hace años”, señala Sergio Correa Espinosa, Gerente Inmobiliario de Colliers.

Una ciudad que se volvió destino

“En las últimas dos décadas, Puerto Varas ha dejado de ser un balneario estacional para convertirse en residencia permanente para miles de personas. La migración desde otras regiones, especialmente Santiago, sumada al auge del teletrabajo y a la creciente industria turística, han generado una presión constante sobre el mercado inmobiliario y la infraestructura urbana”, explica Correa.

De acuerdo al ejecutivo, “esta demanda ha hecho subir de manera sostenida los precios: los departamentos nuevos superan las 90 UF/m² en promedio y los arriendos familiares superan con facilidad los $700.000 mensuales. Para muchas familias locales, encontrar vivienda dentro de la ciudad se ha vuelto una tarea difícil, mientras que los nuevos proyectos enfrentaban trabas normativas o largos procesos de tramitación”.

“Puerto Varas se transformó en una ciudad deseada, pero no tenía las herramientas para acompañar ese cambio. Lo que hace este PRC es emparejar la cancha: reconocer cómo ha cambiado el territorio y regularlo con visión de futuro”, afirma Correa.

Retrasos en permisos: un síntoma del rezago

Durante el levantamiento del Cuarto Ranking Trámites Pro-Vivienda 2025, elaborado por Colliers, se pudo observar que Puerto Varas registraba algunos de los peores desempeños en tiempos de aprobación de permisos en regiones con un total de 700 días para aprobar los 3 trámites municipales necesarios para nuevos desarrollos. En tanto, Los Lagos se posicionó como la región con peor desempeño del país, con más de 500 días en promedio en la tramitación de expedientes.

“Los retrasos reflejan una normativa desactualizada que no permitía responder al dinamismo actual. Con este nuevo PRC se abren posibilidades concretas para que los proyectos puedan tramitarse en plazos razonables, con reglas claras y en zonas urbanas definidas”, comenta Correa.

Nuevos subcentros y equilibrio territorial

Según el análisis de Colliers, “Entre los principales avances del nuevo PRC está la consolidación de una estructura policéntrica, que reconoce subcentros urbanos como Puerto Chico o el acceso sur a Ruta 5, lo que permitirá descongestionar el centro tradicional, acercar servicios a los barrios y fomentar una ciudad más integrada”.

“También se regula la subdivisión de grandes lotes en zonas ya consolidadas, lo que facilitará proyectos de baja densidad donde antes solo había parcelaciones informales. Y por primera vez, se incorpora una red de humedales urbanos y áreas verdes como parte estructurante del diseño urbano, lo que entrega protección efectiva al ecosistema local y certeza a los desarrolladores sobre lo que sí y no se puede intervenir”.

“Lo valioso del nuevo PRC es que equilibra: reconoce zonas de protección, habilita nuevo suelo bien localizado y da un marco de crecimiento que combina desarrollo y cuidado del entorno. Puerto Varas puede seguir siendo atractiva, sin dejar de ser habitable”, destaca Correa.

Lo que viene

Con una demanda habitacional al alza, la pronta llegada del tren regional y una ciudadanía cada vez más activa, según el ejecutivo de Colliers el desafío será implementar este PRC con visión estratégica. “Coordinar vivienda, transporte, espacio público e inversión será clave para que Puerto Varas pueda consolidarse como una ciudad equilibrada y accesible para todos”.

“Esta es una muy buena noticia, pero no es el final: es el comienzo de una nueva etapa. Puerto Varas ahora tiene las herramientas para crecer de manera ordenada, sin perder su identidad ni excluir a quienes quieren vivir en ella”, concluye Correa.