El riesgo de la desaceleración del mercado hipotecario
El mercado de créditos hipotecarios en Chile ha sido, sin duda, un motor importante para el crecimiento y hoy revela un panorama que, si bien sigue mostrando crecimiento, evidencia una desaceleración preocupante y aun exige medidas urgentes para garantizar su sostenibilidad y el acceso equitativo a la vivienda.
Los datos a fines del 2024 confirman una leve expansión del mercado, cuyas colocaciones alcanzaron los 84.781 miles de millones de pesos. Cifra, aunque considerable, representa un aumento del 6,1% respecto del año anterior (79.896 miles de millones de pesos), lo que contrasta con los 7,32 pp de variación entre el año 2023 y 2022. Es evidente que la evolución del sector ha permitido una diversificación en la oferta, otorgando a los solicitantes un abanico de opciones entre diversas instituciones financieras y sin embargo, la comparación interanual revela un punto crítico: la ralentización del crecimiento durante el 2024. La pérdida de dinamismo en el mercado inmobiliario se refleja en una disminución en el número de ventas efectivas de viviendas.
El incremento sostenido en el costo de las viviendas, combinado con altas tasas de interés hipotecarias (que se mantienen cerca del 4,37% a fines de 2024, con un promedio anual del 4,82%), constituyen barreras significativas para individuos y empresas. Estas condiciones económicas restrictivas reducen el poder adquisitivo de los potenciales compradores y dificultan la aprobación de créditos hipotecarios, afectando especialmente a los sectores de ingresos medios y bajos, tanto como a los jóvenes que buscan independizarse.
En este escenario resulta imperativo explorar mecanismos que permitan mitigar el alto costo de las viviendas, optimizar los procesos de urbanización para reducir los costos de desarrollo y promover políticas que fomenten la densificación urbana sostenible. En paralelo, se requiere disponer de instrumentos financieros innovadores que permitan reducir el riesgo para las instituciones financieras y ofrecer condiciones más favorables a los solicitantes de créditos. Por otro lado, se requiere una revisión exhaustiva de las regulaciones financieras para asegurar que no impongan cargas excesivas a las instituciones que otorgan créditos hipotecarios. La creación de un entorno regulatorio claro y predecible fomentará la competencia y la innovación en el sector, beneficiando a los consumidores.
Finalmente, es fundamental fortalecer los programas de educación financiera para empoderar a los ciudadanos con el conocimiento necesario para tomar decisiones informadas sobre la adquisición de viviendas y el manejo de créditos hipotecarios. Un público bien informado estará en mejores condiciones de evaluar las opciones disponibles y elegir el producto financiero que mejor se adapte a sus necesidades y capacidades.
En conclusión, el mercado hipotecario chileno, si bien muestra un crecimiento continuo, enfrenta una desaceleración que exige una respuesta proactiva y estratégica. El futuro del mercado hipotecario y la calidad de vida de muchos ciudadanos dependen de la capacidad de tomar decisiones audaces y oportunas.
Américo Ibarra Lara
Director Observatorio en Política Pública y Territorio
Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido
Universidad de Santiago de Chile
