Un nuevo orden del Mercado Inmobiliario
Nunca antes en lo que conocemos de historia de nuestro mercado inmobiliario, habíamos vivido cuatro años ininterrumpidos de mal pasar en esta industria. Todos los datos dan para deprimirse: tasas hipotecarias continúan altas, los créditos de financiamiento para inmobiliarias y constructoras son extremadamente conservadoras al punto de financiar no más allá del 50% de lo solicitado, una reticencia (voluntaria o forzada) de las familias e inversionistas a postergar sus decisiones de compra de viviendas, junto a un clima de negocios que finalmente crea un sobrestock de viviendas en oferta altamente peligroso (113.000 unidades según cifras de la CCHC).
Todos estos factores han empujado a la baja los valores de las viviendas, situación que tampoco ha repercutido en una reactivación de las ventas del mercado, como pudiera esperarse. En síntesis, tenemos problemas estructurales del mercado que no hemos sabido dar respuesta; ni el mercado ni el gobierno, que, si bien se ha mostrado “preocupado”, no ha propuesto soluciones efectivas, que logren remecer al mercado. Y ya no las propondrá. Tendrá que ser la propia ciudadanía, la que lentamente pueda retomar la esperanza en sus medios, en la confianza-país y a su vez, la banca, en retomar la confianza en sus clientes.
No obstante, los ciclos inmobiliarios tocan fondo y sabemos que los mercados vuelven a crecer. La pregunta es saber cuándo se toca fondo. Y hay señales de que estamos en el fondo de la sima, como por ejemplo los últimos reportes de ventas de viviendas que, si bien no dan para descorchar champagne, dan una sensación de recuperación. También las bajas de tasas de interés, aunque leves, son muy sensibles para quien evalúa un dividendo final de su nueva casa. Y el gran factor que personalmente creo detonará la reactivación, serán las elecciones de fin de año. El mercado inmobiliario siempre ha estado imbuido de factores emocionales y de expectativas. Un cambio de gobierno, es una inyección de adrenalina para los mercados.
Por lo anterior, en AGS confiamos que este año presenciemos un lento despertar de la industria. Nuestra visión inmobiliaria nos indica que una de las señales más tempranas es la adquisición de activos inmobiliarios subvalorados para desarrollos futuros. Y de eso ha habido señales, como compraventas de terrenos emblemáticos a muy buenos valores, que reflejan un proceso reactivador para los próximos meses.
Este momento es propicio para inversionistas más arriesgados, que con capital propio son capaces de invertir a precios de oportunidad, tomando posición en ubicaciones, sin competencia. Este fenómeno nos anticipa un nuevo ciclo, un momento que pocos pueden percibir y aprovechar, que será fundamental para un nuevo orden del mercado inmobiliario.
El próximo ciclo no será igual al anterior, tenemos un nuevo perfilamiento de la demanda, nuevas exigencias y condiciones normativas y por sobre todo una nueva forma de enfrentar los proyectos, con una industria cada vez más madura y sostenible.
Esteban González, director de Asesoría Estratégica AGS Visión Inmobiliaria
