​Impacto del alza de tasas de interés: renta exigida para la compra de casas sobre 20 mil UF se duplica en 3 años

Las tasas de interés han subido sistemáticamente durante los últimos años. Si en diciembre de 2020, el promedio se ubicaba en solo un 2,39%, al mismo mes de 2021 ya se alzaban en 4% y para diciembre de 2023 el indicador llegó a 5,21%.

BMI Servicios Inmobiliarios hizo un análisis considerando la compra de una casa en Las Condes de 20 mil UF, bajo el supuesto de un pie de 20% y 30 años plazo. En 2020 —con una tasa de 2,39%— una persona o pareja debía contar con un ingreso promedio de $7,3 millones para ser sujeto de crédito, con un dividendo de $1,8 millones mensuales. En 2021, la renta exigida creció $2 millones llegando a los $9,5 millones, para lograr cubrir un dividendo en torno a los $2,3 millones.

El panorama crediticio se deteriora aún más en los siguientes años, hasta la actualidad. En diciembre de 2022 la tasa llega a 4,4%, por lo que el ingreso mínimo para optar a este tipo de propiedades supera dos dígitos —casi $11,4 millones— con un dividendo de $2,8 millones. A fines de 2023, la tasa se incrementó a 5,21% y la renta exigida es de $13 millones, quedando un dividendo de $3,2 millones.

"La renta exigida prácticamente se multiplicó en tres años y eso es sin considerar la plusvalía de las propiedades en ese período", señala Juan Pablo Vicuña, Gerente Comercial de BMI Servicios Inmobiliarios.

Desde Chile SIR enfatizan que el grupo más afectado son los profesionales jóvenes. "Hemos visto mucha frustración en personas que están llegando a los 40 años y ven a sus hermanos mayores que alcanzaron a ser propietarios y ellos se han debido postergar, pagando arriendos incluso sobre los $2 millones", señala Cristóbal Tirado, Gerente Comercial de Chile Sotheby’s International Realty (SIR).

Sin embargo, a pesar del actual escenario, las ventas de propiedades en el segmento de 20 mil UF es mejor que en 2020. “Las personas que pueden comprar lo están haciendo, pues entienden que la tasa se puede volver a negociar y tienen mejor capacidad de negociación en el precio final ahora”, reconoce Tirado.

Según cifras del Banco Central, en 2020 la venta de viviendas a nivel nacional llegó a poco más de 47 mil, mientras que en 2022 esa cifra fue a penas de 41 mil. “La venta era muy difícil. La pandemia y las restricciones de movimiento asociadas a su manejo sanitario, congelaron las transacciones, independiente de lo atractivo de la tasa de la época o del precio final”, explica Vicuña.

Actualmente, una casa usada en Las Condes tiene un valor promedio de 17 mil UF, según los registros de Chile SIR y la mayoría de las propiedades en el segmento de las 20 mil UF se concentra en la zona de San Carlos de Apoquindo. "El perfil de personas que están comprando este tipo de viviendas cambió. Ahora son personas mayores, que por lo general tienen una casa muy similar y están buscando mejor ubicación. Es menos común ver familias en formación", explica.

Soluciones del mercado ante condiciones más restrictivas

En el segmento nuevo, Vicuña destaca que muchas inmobiliarias están haciendo esfuerzos comerciales significativos. "Campañas específicas de mejores tasas, como las del Banco Estado, como también el garantizar tasas hipotecarias por varios años por parte de las inmobiliarias, por ejemplo, coincide con un incremento en los indicadores de venta del mercado de casas en Las Condes. Existe una demanda acumulada muy interesada por comprar casas de este perfil", dice. Según sus estimaciones, la demanda debiera reactivarse cuando la tasa se sitúe cerca del 4,0%, tal como estaba en diciembre de 2021.

Otra alternativa que está empujando las ventas es la figura de la novación de un crédito hipotecario. En términos simples, se trata de la compra de la deuda hipotecaria de una persona a otra; es decir, el traspaso de las condiciones del crédito original a otra persona.

“En el contexto actual en el que las condiciones se han endurecido, este tipo de alternativa está siendo una formula cada vez más utilizada para cerrar compras. En términos prácticos se puede traspasar la tasa que tiene el propietario de un inmueble bajo condiciones más favorables de las que ofrece el mercado hoy en día. De hecho, hemos visto un crecimiento en acuerdos este tipo en el sector”, comenta Tirado.

Desde BMI, en el área de intermediación, tienen una cartera de proyectos especialmente dedicada a transacciones de esta naturaleza, tanto de casas como de departamentos, locales comerciales e incluso bodegas. "Es una formula interesante y la clave es contar con un amplio número de alternativas, para ofrecer al potencial comprador una gama atractiva de opciones, que cumplan con las condiciones de búsqueda y financiamiento que necesita", señala Vicuña.

Con todo, las perspectivas para 2024 apuntan a una baja en las tasas de interés a niveles de 4,0% -4,5%durante el segundo semestre del año.