El mercado inmobiliario es más complejo de lo que se piensa
Claramente las expectativas han mejorado en toda la economía, pero las ventas de viviendas nuevas aún no muestran signos de recuperación y —también— la venta de viviendas usadas no ha logrado capitalizar el mejor estado de ánimo de los ciudadanos y sus familias. Las razones son los cambios estructurales por los que ha pasado esta importante industria en los últimos años y cuyo impacto apenas se sienten fuertemente ahora.
En efecto, las inmobiliarias vivieron un boom por la aplicación de IVA a viviendas emergentes con un período de gracia que está llegando a término, gatillando un incremento en las ventas en años anteriores especialmente en 2015, con ventas récord en el tercer y cuarto trimestre, en tanto que los niveles de ventas de finales de 2017 no superan los niveles de 2016. En efecto, la implementación del IVA a las viviendas emergentes trasladó temporalmente compras futuras a 2015, cuestión que se evidencia en que los stocks disponibles de 2014 y 2015 fueron los más bajos de los últimos años en tanto que en 2017 el stock disponible fue de más de 57.000 unidades con 21 meses para agotarlo, versus 13 meses en años anteriores.
Sumado a lo anterior, las empresas del rubro han cambiado sus políticas para asegurar que las ventas en blanco y verde no se desistan al momento de escriturar la propiedad.
En la primera mitad de la década, las inmobiliarias que vendían en blanco y verde enfrentaban altos niveles de desistimiento porque el costo “de anotarse en una propiedad” era bajo dado los llamados bonos hipotecarios, en los que las inmobiliarias pagaban gran parte del pie sino su totalidad. Ahora casi la totalidad de las inmobiliarias no entrega “bono pie” y también han comenzado procesos de preevaluación para los futuros propietarios, que es tanto interna como externa por medio de cartas de instituciones financieras y la firma ante notario de cartas compromiso y responsabilidad financiera para que en el futuro puedan materializar la promesa de compra en la escritura.
Con estas medidas de pedir el pago de un pie durante la etapa de la construcción y las pre evaluaciones del perfil crediticio permiten que la industria baje los niveles de desistimiento, pero que a la vez se reduzca el mercado, aumentando los meses necesarios para la venta de los diferentes proyectos habitacionales.
Cabe recordar que esta industria es altamente apalancada, es decir, utiliza deuda para levantar los edificios. Si se extiende el número de meses para la venta de los departamentos, aumentará el costo financiero para las inmobiliarias. Este incremento será finalmente traspasado a los precios finales, lo que acabará «jibarizando» el mercado desarrollador a causa de los enormes costos financieros. Por ende, el costo de fondeo para las inmobiliarias aumentará y para aquellas que se financian vía capital preferente, los costos de los seguros también verán un alza. En resumen, deberá aumentar el costo de las propiedades.
Puede sonar paradójico que el volumen de créditos bancarios para la compra de viviendas está aumentando, pero la respuesta está en que los compradores son inversionistas y no compradores finales. Estos inversionistas compran el negocio y no el proyecto inmobiliario, con lo cual aquellos desarrolladores que están enamorados de sus proyectos y no del concepto del negocio para sus compradores inversionistas se verán en dificultades de lograr sus estimaciones de ventas y proyecciones de ingresos esperados. El mercado inmobiliario de la vivienda está cambiando y la orientación es hacia el negocio inmobiliario para el inversionista final y no hacia el desarrollo
arquitectónico y producto.
Franco Parisi, Ph.D.; y Mauricio Lizana, CEO de Royal Real Estate
