A pesar de bajas ventas, mercado Inmobiliario de la RM evidencia una recuperación incipiente
¿En qué momento estamos del ciclo inmobiliario? ¿Qué se necesita para asegurar la reactivación? Esas son las interrogantes que abordó el Informe Inmobiliario elaborado por la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) de la Universidad San Sebastián (USS) y la consultora Tinsa by Accumin, correspondiente a la Región Metropolitana. En él, se realizó un análisis a fondo de los indicadores más relevantes hasta primer semestre de 2025, el cual permitió anticipar que el mercado inmobiliario más importante de nuestro país ha superado la etapa de recesión (ver lámina 63).
“Los datos del informe indican que estamos comenzando una etapa de recuperación incipiente. Hoy vemos menos proyectos nuevos y una reducción del stock disponible, pero el gran desafío es acelerar la absorción del 8–9% actual a cerca del 15%. Para lograrlo, necesitamos avanzar en políticas públicas y soluciones que mejoren el acceso a la vivienda y permitan dinamizar nuevamente el sector”, señaló Loreto Lyon, decana de la Facultad de Arquitectura Arte y Diseño USS.
Principales Hallazgos del Informe USS-Tinsa
Los factores que están impulsando la recuperación son la reducción sostenida de 5% de proyectos nuevos en venta (ver lámina 8) y 2,7% del stock disponible desde 2023 (ver lámina 9). Sin embargo, como las ventas siguen con una tendencia a la baja –en el segundo trimestre registró una caída del 3,51%–, la recuperación es considerada como temprana o incipiente.
Carlos Aguirre, investigador FIAD y editor general del Informe Inmobiliario USS-Tinsa, detalla que la tasa de absorción del stock se mantiene entre un 8% y 9% por período, lo que sugiere una rotación lenta y tiempos de venta prolongados (ver lámina 13). “En los mejores momentos del mercado, esta tasa de absorción alcanzó un 42%, lo cual tampoco es saludable porque presiona los precios al alza. Una tasa razonable del 15% sería ideal para agotar el stock, porque si este continúa aumentando, el proceso de recuperación puede detenerse” advierte.
Los expertos de USS-Tinsa enfatizan que el gran desafío es diseñar estrategias públicas y privadas que logren bajar el stock de unidades actualmente disponible, lo cual se consigue al mejorar el acceso a la vivienda, que se mantiene severamente inalcanzable como en anteriores mediciones. De acuerdo con el Informe, el Índice de Acceso a la Vivienda (PIR) en la RM arrojó que el crédito hipotecario es equivalente a un promedio de 9,9 años de ingresos íntegros familiares, bajando levemente del 10,1 registrado en el primer semestre de 2024 (ver lámina 48).
Con una disminución del stock disponible, lo que implicaría aumentar la absorción al menos del 8 al 15% por periodo del stock, se potenciaría el desarrollo de nuevos proyectos, dinamizando la economía del sector inmobiliario y de la construcción.
Como prueba de que las políticas públicas son un buen instrumento para agotar el stock, Fabián García, director general de Tinsa by Accumin, destaca que el segmento de entrega inmediata ha mostrado una tasa de absorción más alta, cercana al 11%, y un aumento progresivo en las ventas, impulsados principalmente por el beneficio estatal FOGAES (ver lámina 21 y 22). “Esperamos que, a partir del segundo semestre de este año, el Subsidio en Dividendo también aliente las ventas de unidades de entrega inmediata bajo las 4.000 UF”, comenta.
Heterogeneidad territorial en la Recuperación