Entregan recomendación y precio objetivo para acción de Cencosud Shopping

El reporte de mercado de este jueves elaborado por el Departamento de Estudios de Banchile Inversiones entrega su perspectiva sobre las acciones de Cencosud Shopping. El informe consigna que “iniciamos cobertura con una recomendación COMPRAR y un precio objetivo de $2.100 por acción (retorno total esperado de 34%).”

Apunta que Cencosud Shopping es un operador de centros comerciales altamente eficiente, con activos en ubicaciones premium y un bajo nivel de apalancamiento. Lo anterior, precisa, permitirá a la empresa retomar su senda de crecimiento en forma selectiva con proyectos muy rentables, lo que creemos está siendo subestimado por el mercado.

Activos en ubicaciones premium con opciones de crecimiento – “Sus principales activos en Chile se localizan en zonas premium con potencial de expansión dentro de sus paños de terreno. Si bien, vemos que existe acotado espacio para nuevos malls de tamaño relevante en las principales ciudades del país, creemos que existe potencial para una mayor oferta de espacio arrendable en los mejores activos actualmente en operación. Nos parece atractivo el hecho que 2/3 de sus ingresos y NOI se concentren en sus cinco principales malls (Costanera Center, Alto Las Condes, Florida Center, Portal La Dehesa y Portal Temuco). Es en Costanera (25% de su NOI) donde vemos las mayores oportunidades de crecimiento en superficie arrendable con muy baja inversión. Estimamos que los proyectos con mayor probabilidad de ejecución en el mall Costanera Center y el arriendo de los metros cuadrados disponibles en las Torres 2 y 4, podrían generar un EBITDA incremental del orden de USD45 millones, por lo que dicho activo tiene el potencial de contribuir con ~USD150 millones de aquí al año 2022-2023 (~35% del EBITDA consolidado vs el actual 25%)”, indica Banchile Inversiones.

Preocupación de los inversionistas

De acuerdo a la entidad financiera una preocupaciónn para los inversionistas es “su alta exposición a tiendas anclas relacionadas a su controlador – Dicha exposición se explica principalmente por la operación del formato de power centers (37% de la superficie bruta arrendable en Chile), donde el 86% de los ingresos se generan por la renta cobrada a tiendas anclas relacionadas a su matriz Cencosud vs el 20% que aportan en los shopping centers operados por la compañía (lo que se compara con el 12% que para Mallplaza representan las rentas cobradas a tiendas operadas por su controlador Falabella). Estimamos que la importancia relativa de los ingresos por cobro de rentas a locatarios relacionados a su matriz disminuirá una vez que los proyectos actualmente en ejecución estén operativos.”

Cap Rate

Banchile Inversiones consigna que “transando a un Cap Rate de 8,4% a diciembre de 2020, la acción de Cencosud Shopping es la más barata dentro de la cobertura de centros comerciales en Chile de Citi/Banchile y de Citi en otros países de Latinoamérica. Creemos que las preocupaciones con respecto a la alta importancia de las tiendas anclas relacionadas como locatarios en sus centros comerciales y la menor relevancia que los usos mixtos representan dentro del total de su superficie bruta arrendable se compensan con: (i) la alta calidad de sus principales centros comerciales, los que contribuyen con una parte muy relevante de sus ingresos y margen de operación; (ii) la alta eficiencia, que explica parcialmente los mayores márgenes operacionales de la compañía con relación a sus pares locales; (iii) su menor apalancamiento a un costo muy bajo (la nueva deuda que la empresa ha asumido y la que se espera refinancie próximamente ha sido y será adquirida a tasas históricamente bajas); y (iv) opciones de crecimiento altamente rentables en sus principales malls actualmente operativos. Por lo anterior, no creemos que la acción merezca el descuento actualmente observado en términos de Cap Rates, en tanto un escenario de bajas tasas de interés por más tiempo favorecería el interés por esta clase de activos.”