MK4: Nueva institucionalidad pública en el mercado de la vivienda
Dado que el actual déficit de viviendas supera las capacidades tradicionales de respuesta pública y privada, y que miles de familias encuentran crecientes barreras para acceder a una primera vivienda debido a tasas de interés más altas, mayores exigencias de pie y una oferta insuficiente surge la Reforma MK4, iniciativa aprobada en general por la Comisión de Hacienda, que crea el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) y modifica los mecanismos de ahorro previsional para vivienda, teniendo como propósito ampliar las fuentes de financiamiento habitacional y facilitar el acceso a la vivienda para sectores medios y compradores por primera vez.
La iniciativa busca articular ahorro privado, incentivos tributarios y financiamiento de largo plazo mediante una nueva institucionalidad, sin embargo, en esta etapa legislativa se le realizaron una serie de indicaciones entre las que figuran límites al tamaño y funcionamiento del fondo, mayores resguardos para accionistas minoritarios y el retiro de modificaciones inicialmente propuestas a la Ley de Fraudes. Asimismo, la modalidad A del APV incorporaría un bono estatal equivalente al 15% del ahorro, con un tope anual de 8 UTM.
Los críticos del texto han manifestado preocupaciones respecto de su diseño institucional, gobernanza y efectos sobre el funcionamiento de los mercados, discusión que va más allá de los instrumentos específicos, señalando la eventual inconveniencia que el Estado cree un actor financiero adicional para corregir las fallas existentes en el mercado de la vivienda o si sólo resulta más eficiente fortalecer los mecanismos ya disponibles.
Las observaciones formuladas por el Consejo Fiscal Autónomo y por diversos especialistas apuntan precisamente a este punto. Cuando un fondo estatal participa directamente en un mercado donde existen actores privados, la definición de reglas de inversión, asignación de riesgos y rendición de cuentas se vuelve crucial. Una gobernanza insuficientemente clara podría generar distorsiones, desplazar inversión privada o exponer recursos públicos a decisiones sujetas a criterios distintos de los estrictamente técnicos. Del mismo modo, la utilización de beneficios tributarios exige una evaluación rigurosa para asegurar que los incentivos efectivamente aumenten el ahorro y la compra de viviendas, en lugar de transformarse en subsidios con efectos limitados sobre la oferta habitacional.
La efectividad de esta propuesta legislativa claramente dependerá de la forma en que el texto asegurar al menos tres condiciones esenciales: a) una gobernanza robusta e independiente del Fonavi; b) mecanismos transparentes de evaluación de resultados y c) una adecuada responsabilidad fiscal de largo plazo. Sólo si la reforma logra combinar y asegurar estas condiciones, podría transformarse en un instrumento valioso para fortalecer el acceso a la vivienda. De lo contrario, existe el riesgo de crear una institucionalidad costosa que termine reproduciendo los mismos problemas que pretende resolver. En materia habitacional, la urgencia social exige acción, pero la buena política pública exige también prudencia y diseño institucional de calidad.
Américo Ibarra Lara
Director Instituto del Ambiente Construido
Observatorio en Política Pública del Territorio
Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido
Universidad de Santiago de Chile
