La actualización del Plan Regulador Comunal (PRC) de Quilicura enfrenta una etapa decisiva. Tras concluir el proceso de participación ciudadana y haberse despachado el Anteproyecto al Concejo Municipal junto con el informe consolidado de observaciones, surge una pregunta fundamental: ¿está la comuna avanzando hacia una planificación equilibrada y sostenible o se está configurando un instrumento que podría profundizar el déficit habitacional y abrir nuevos conflictos jurídicos?
La discusión no es menor. Quilicura es una de las comunas con mayor dinamismo urbano del área metropolitana y, al mismo tiempo, enfrenta una creciente demanda por vivienda, particularmente vivienda social y subsidiable. Las recientes manifestaciones de vecinos y organizaciones sociales evidencian una realidad ineludible: existe una necesidad urgente de generar soluciones habitacionales para miles de familias que hoy no encuentran respuesta dentro de la comuna. El déficit habitacional en Quilicura alcanza aproximadamente 5.277 viviendas, lo que equivale al 8,1% de los hogares de la comuna y representa cerca del 2,2% del déficit regional, evidenciando la magnitud del desafío.
En este contexto, resulta particularmente relevante analizar algunas decisiones contenidas en el Anteproyecto de modificación del PRC.
Uno de los aspectos más controvertidos corresponde a la propuesta de declarar más de 1.000 hectáreas aproximadas como áreas verdes. Si bien existe un humedal urbano reconocido en torno al Estero Las Cruces, de aproximadamente 400 hectáreas, cuya declaratoria actualmente se encuentra judicializada, el instrumento de planificación propone extender significativamente las restricciones ambientales más allá de dicha superficie.
El problema radica en que gran parte de estas nuevas áreas verdes se emplazan sobre terrenos que actualmente cuentan con normativa habitacional vigente. Desde la perspectiva urbanística y jurídica, ello podría constituir una limitación severa al aprovechamiento del suelo, afectando expectativas legítimas de desarrollo y generando eventuales conflictos asociados al alto nivel de restricción que introduce la regulación propuesta, abriendo eventuales discusiones jurídicas sobre su proporcionalidad y efectos sobre el desarrollo urbano de la comuna.
La experiencia nacional demuestra que cuando los instrumentos de planificación territorial imponen restricciones excesivas sin adecuados mecanismos de compensación o fundamentación técnica suficiente, aumentan significativamente los riesgos de judicialización. Casos como el de Lo Barnechea y diversas comunas del país muestran cómo los planes reguladores pueden enfrentar años de controversias administrativas y judiciales, retrasando precisamente los objetivos que buscan alcanzar.
A ello se suma otro elemento que merece especial atención: la transparencia y apertura del proceso. Diversos actores vinculados al desarrollo urbano han manifestado dificultades para acceder a instancias formales de diálogo respecto de la modificación del PRC. Según se ha señalado, Quilicura sería la única comuna de la Región Metropolitana que no estaría acogiendo reuniones solicitadas mediante la Ley de Lobby relacionadas con el proceso de actualización del Plan Regulador Comunal. Independientemente de las razones administrativas que pudieran existir, resulta difícil comprender una decisión de esta naturaleza en un proceso que requiere precisamente mayor participación, diálogo técnico y construcción de consensos.
La situación adquiere aún mayor relevancia al analizar las políticas impulsadas por el Gobierno Central y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Durante los últimos años, el Estado ha promovido diversas iniciativas orientadas a enfrentar el déficit habitacional, entre ellas el Plan de Emergencia Habitacional, programas de integración social y una serie de medidas normativas destinadas a facilitar la generación de suelo y el desarrollo de proyectos habitacionales, especialmente aquellos orientados a incrementar la oferta de vivienda social y subsidiable. En ese contexto, resulta necesario preguntarse si las restricciones propuestas a nivel local son coherentes con una política nacional que busca precisamente ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda.
El objetivo es claro: aumentar la oferta de viviendas y responder a una demanda que afecta a cientos de miles de familias en todo el país. Por ello, preocupa que el Anteproyecto del PRC de Quilicura pueda avanzar en una dirección distinta, al establecer para amplios sectores de la zona norte de la comuna, precisamente en uno de los territorios con mayor potencial de crecimiento urbano del Gran Santiago. Esta tensión entre las políticas nacionales de fomento a la vivienda y las disposiciones locales de planificación urbana debiera ser objeto de un análisis profundo por parte de las autoridades, los concejales y la comunidad.
La protección ambiental, la creación de áreas verdes y la preservación de ecosistemas urbanos son objetivos legítimos y necesarios. No obstante, dichos objetivos deben compatibilizarse con otras necesidades igualmente relevantes, como el acceso a la vivienda, el desarrollo económico, la generación de empleo y la certeza jurídica para las inversiones.
La planificación urbana moderna exige equilibrio. No se trata de elegir entre protección ambiental o desarrollo urbano, sino de construir soluciones que permitan avanzar en ambos objetivos simultáneamente.
El desafío para Quilicura es precisamente ese: lograr un Plan Regulador Comunal que proteja sus valores ambientales, pero que también responda a la realidad social de miles de familias que necesitan una vivienda, otorgue certezas a los actores involucrados y evite conflictos que puedan terminar retrasando durante años la implementación efectiva de la planificación comunal. Una planificación equilibrada permitiría abordar el déficit habitacional del 8,1% de los hogares, facilitando proyectos que integren áreas verdes, equipamiento y vivienda.
Aún existe la oportunidad de generar un instrumento equilibrado, técnicamente robusto y socialmente legítimo. Para ello, el diálogo, la transparencia y la apertura al debate técnico resultan fundamentales.
Esteban González Rojas
Director de Estudios
AGS Visión Inmobiliaria
