​Reavalúo fiscal y la discusión que viene sobre las contribuciones

Durante este año volverá a ponerse sobre la mesa el reavalúo fiscal de terrenos, luego de que su actualización fuera postergada para el 2026. Como ocurre cada vez que este proceso se reactiva, también vuelve una discusión de fondo: si el sistema de contribuciones refleja de manera justa y consistente el valor real de las propiedades.

El problema no es la existencia de las contribuciones. El problema aparece cuando el impuesto se calcula sobre una base que no representa de forma homogénea lo que el mercado inmobiliario efectivamente está dispuesto a pagar.

Cuando la carga de contribuciones no se correlaciona con el valor comercial

Una de las distorsiones más recurrentes aparece al comparar viviendas con cargas de contribuciones sobre su valor comercial muy distintas, producto de diferencias en el avalúo fiscal.

Un ejemplo concreto lo ilustra con claridad: una casa en Lampa tiene un valor comercial estimado de $218 millones, un avalúo fiscal de $100 millones y paga $416.000 anuales en contribuciones, lo que equivale a una carga efectiva de contribuciones de 0,19% sobre su valor comercial. En contraste, una vivienda en Collipulli con un valor comercial estimado de $64 millones presenta un avalúo fiscal de $81 millones —es decir, superior a su valor de mercado— y paga $252.000 anuales en contribuciones, equivalente a una carga efectiva de 0,39% sobre su valor comercial, según estimaciones de HousePricing.

En términos simples, una propiedad que vale tres veces menos termina pagando proporcionalmente el doble en contribuciones (0.39% vs 0.19% del valor comercial). No por una mayor calidad ni por una mayor demanda, sino por una sobreestimación del avalúo fiscal.

El problema no es anecdótico, es estructural

Para evaluar si estos casos eran excepciones o parte de un patrón general, en HousePricing analizamos más de 340.000 compraventas reales realizadas en Chile durante los últimos dos años. Comparamos el avalúo fiscal informado por el Servicio de Impuestos Internos con el valor efectivo de cierre de cada transacción.

Más allá del nivel del avalúo fiscal, lo relevante es qué tan consistente es esa relación con el valor de mercado. En promedio, el avalúo fiscal representa cerca del 50% del valor comercial, pero ese promedio es solo una referencia. Lo que marca la diferencia es cuánto se desvía ese porcentaje entre propiedades comparables.

Los datos muestran una diferencia clara entre tipos de vivienda. En los departamentos, la relación entre avalúo fiscal y valor de mercado tiende a mantenerse relativamente estable en torno a ese 50%: propiedades similares suelen recibir avalúos fiscales similares. En cambio, en las casas la variación es mucho mayor: viviendas con valores comerciales parecidos pueden tener avalúos fiscales muy distintos, alejándose de forma significativa de esa referencia.

En la práctica, esto implica que mientras en departamentos el sistema funciona de manera más predecible, en casas el resultado se vuelve mucho más incierto. Dos propiedades comparables pueden enfrentar cargas de contribuciones muy diferentes, no por una diferencia real en su valor, sino por cómo el modelo fiscal interpreta su ubicación o características.

El avalúo fiscal no fue diseñado para capturar un mercado inmobiliario dinámico, altamente localizado y con cambios rápidos en la disposición a pagar. El uso de áreas homogéneas demasiado amplias, variables poco sensibles al micro-barrio y procesos de actualización lentos frente al mercado generan distorsiones inevitables.

El resultado es un sistema donde algunos propietarios pagan significativamente más de lo que correspondería a su valor real, mientras otros pagan menos, erosionando la percepción de equidad del impuesto. No es casual que hoy existan cada vez más procesos administrativos y judiciales que buscan corregir avalúos con evidencia de mercado: cuando existen datos transaccionales masivos, las inconsistencias dejan de ser opinables.

Reavalúo con datos… o más de lo mismo

Si el próximo reavalúo fiscal busca recuperar legitimidad, debe apoyarse de forma mucho más decidida en datos de transacciones reales y métricas explícitas de consistencia. No se trata solo de actualizar valores, sino de reducir la arbitrariedad.

La discusión sobre contribuciones no es política ni ideológica. Es técnica. Y hoy los datos permiten demostrar que el sistema actual no refleja de forma equitativa lo que las propiedades realmente valen en el mercado.

Las contribuciones no tienen por qué ser injustas. Pero para que sean percibidas como tales, primero deben estar bien calculadas.

Por Matías Echeverría, CEO y fundador de HousePricing