Una Propuesta sobre las contribuciones
El diagnóstico.
Si bien las contribuciones corresponden formalmente a un impuesto territorial, en la práctica operan bajo la lógica de un impuesto patrimonial: a mayor valor del inmueble, mayor es el patrimonio, mayor es el monto a pagar.
Ahora bien, aunque en apariencia la explicación parece obvia, surge una pregunta legítima: ¿por qué las contribuciones aumentan con el tiempo?. La razón está en el vínculo directo entre el valor de la vivienda y el impuesto, bajo el supuesto de que el patrimonio del propietario crece en la medida en que su inmueble adquiere mayor valor. En otras palabras, el alza en las contribuciones descansa en la hipótesis de la plusvalía teórica sobre las viviendas, asumiendo que estas siempre aumentan su valor con el tiempo. Y aquí, a mi juicio, aparece el primer punto de discusión: la única manera de comprobar con certeza ese crecimiento real (UF), más allá de la hipótesis, es al momento de la venta, comparando el precio final con el valor de compra original. Solo entonces se podría saber si hubo efectivamente un aumento patrimonial o, por el contrario, si el valor real se mantuvo o incluso disminuyó.
El segundo punto, que considero aún más relevante, es que los propietarios deben enfrentar el alza progresiva de este impuesto aun cuando no hayan percibido de forma efectiva los beneficios de la plusvalía (teórica) en la cual se sustenta el aumento de las contribuciones. Dicho de otra manera, se paga más cada año por un supuesto crecimiento del patrimonio, el cual todavía no se ha materializado. Esto complejiza la sostenibilidad de la vivienda en el tiempo, ya que, en este escenario, las familias deben destinar cada vez más recursos a mantener una propiedad adquirida en el pasado, sin que aún existan ingresos adicionales que compensen ese mayor gasto.
Ante el hecho fáctico de que las viviendas siempre tendrán un propietario, la pregunta es quiénes queremos que sean esos propietarios. Si mantenemos la lógica actual, serán principalmente las familias de mayores ingresos y los inversionistas quienes conserven el acceso, mientras que las clases medias, aquellas que no reciben ayudas estatales significativas y que carecen de la holgura económica para enfrentar alzas permanentes, corren el riesgo de quedar fuera de la propiedad y volver al mercado del arriendo, además, cada vez más caro por las mismas razones.
Este escenario contradice el objetivo de un país que busca ampliar el acceso a la vivienda propia, reducir la dependencia del arriendo y dar seguridad financiera a los hogares. Por ello, lo que está en juego no es solo un mecanismo tributario, sino el tipo de sociedad que queremos construir, una donde el acceso a la vivienda en propiedad sea un privilegio de pocos, o una donde también la clase media tenga la posibilidad real de sostener su casa en el tiempo y proyectar con mayor estabilidad su futuro y el de sus familias.
Una propuesta.
Como he relatado, uno de los aspectos más injustos del sistema actual es que las familias deben pagar contribuciones cada vez más altas sobre la base de un patrimonio que no han materializado. Se les trata como si ya hubieran recibido los beneficios de la plusvalía, cuando en la práctica esos beneficios solo existen en el papel. La vivienda puede valer más en términos de avalúo fiscal o una tasación comercial, pero mientras no se venda, esa ganancia no se traduce en ingresos líquidos para el propietario.
Frente a esta realidad, pienso en una propuesta que esté limitada a la primera vivienda de uso habitual, en donde se congele el monto de las contribuciones vigentes al momento de la compra, calculadas en base al precio de adquisición, y que se actualicen únicamente por IPC. Con ello, el impuesto dejaría de penalizar al propietario año a año por un incremento hipotético de su patrimonio y se reconocería la plusvalía real solo al momento de la venta.
Al mismo tiempo, el Estado podría recuperar parte de esa plusvalía en el momento correcto, cuando efectivamente se perciba, a través de un ajuste retroactivo en las contribuciones ya pagadas o bien mediante un impuesto sobre la ganancia obtenida en la venta, tal como ocurre hoy con las viviendas no habituales tras la reforma tributaria de 2014.
Por último, las contribuciones continuarían actualizándose en línea con el mercado basadas en los valores reales de compraventa. Sin embargo, el nuevo cálculo derivado de esas posibles alzas se trasladaría al nuevo propietario, considerando la plusvalía realmente materializada en base a el valor real de adquisición.
En resumen, este mecanismo entregaría a las familias certidumbre y capacidad de planificación en sus gastos de vivienda, evitaría castigar al propietario por una ganancia hipotética y, al mismo tiempo, aseguraría la recaudación municipal, clave para financiar servicios locales y mejorar la calidad de vida de los habitantes. Y lo más importante, promovería el acceso a la vivienda en propiedad de forma sostenible en el tiempo.
Por Felipe García, director de Tinsa para Cono Sur
