Escasez hídrica y expansión inmobiliaria
En algunas zonas de Chile, el agua como recurso se ha convertido en un bien escaso, disputado y en ocasiones profundamente desigual. La tensión entre la disponibilidad hídrica y el desarrollo inmobiliario se ha vuelto crítica, especialmente en zonas urbanas y periurbanas donde la expansión de proyectos habitacionales se superpone con territorios afectados por sequía prolongada y sobreexplotación de acuíferos.
La reforma al Código de Aguas, promulgada en 2022 mediante la Ley N°21.435, marcó un giro relevante al declarar el agua como bien nacional de uso público, estableciendo la temporalidad de los derechos de aprovechamiento (30 años renovables) y fortaleciendo las facultades de fiscalización de la Dirección General de Aguas (DGA). Reforma que, no obstante, convive con un sistema de derechos históricos que aún permite la acumulación privada de caudales, muchas veces desvinculados del uso efectivo o del interés público. Cabe recordar que la Ley N°21.435 estableció plazos estrictos para la regularización de derechos de agua: quienes no inscribieron sus derechos antes de octubre de 2023 enfrentan la caducidad automática. Esta medida busca ordenar el sistema, pero también ha generado incertidumbre entre pequeños propietarios y comunidades rurales que históricamente han accedido al agua por uso consuetudinario.
Según datos de la DGA, entre 2008 y 2025 se han dictado más de 200 decretos de escasez hídrica, afectando a comunas preferentemente del centro y norte del país. En paralelo, el mercado inmobiliario ha crecido de forma sostenida. Sólo en la Región Metropolitana, entre 2010 y 2020, se aprobaron más de 1.200 proyectos habitacionales, muchos de ellos en zonas con alto estrés hídrico o sin infraestructura adecuada para el abastecimiento de agua potable. Luego, esta aparente contradicción se agravaría por la falta de coordinación entre los instrumentos de planificación territorial y la gestión de recursos hídricos. Mientras los planes reguladores comunales permiten urbanizar suelos rurales, la disponibilidad de agua no siempre es garantizada.
El problema no es solo legal, sino estructural. El modelo chileno no vinculó adecuadamente el derecho de uso del territorio y del ciclo ecológico. Hoy, el desafío es revertir esa lógica, reconociendo que el agua no puede seguir siendo tratada como un insumo ilimitado para el crecimiento urbano.
La expansión inmobiliaria debe considerar en su evaluación criterios y estándares que garanticen la sustentabilidad hídrica, equidad territorial y justicia ambiental. Esto implica integrar la disponibilidad de agua como variable estructural en la planificación urbana, limitar la urbanización en zonas de escasez. En definitiva, el agua no es solo un recurso: es un límite. Y en ese límite se juega el futuro de nuestras ciudades, de sus ecosistemas y de las comunidades que las habitan.
Américo Ibarra Lara
Director Observatorio en Política Pública del Territorio
Instituto de Ambiente Construido
Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido
Universidad de Santiago de Chile
