Barreras de suelo y permisos: Los desafíos para el desarrollo logístico
Durante 2024 se observará una reactivación del comercio electrónico, impulsada por un nuevo ciclo de crecimiento en el consumo y las ventas online. Este repunte reforzó el positivo desempeño del mercado de bodegas en la Región Metropolitana, favoreciendo la demanda por espacios logísticos que optimizan las cadenas de suministro.
Evidencia de ello es que el año cerrado con una tasa de vacancia de 3,84%, un 20% menor a la registrada en el primer semestre. En tanto, la demanda o absorción neta de superficie alcanzó los 168.657 m2 en centros premium o clase A, los más arrendatarios por operadores logísticos que priorizan atributos como seguridad, altura libre y muelles de carga.
No obstante, pese al buen desempeño de este segmento, el mercado enfrenta desafíos estructurales por la escasez de suelo disponible, lo que ha empujado los precios de llegar a 5 UF/m², muy por encima de las 3 UF/m2 históricas.
El origen del problema se remonta a 2020, cuando cambios normativos y mayores exigencias comenzaron a limitar la disponibilidad de terrenos industriales con calificación “molesta” o “peligrosa”. Esta calificación, clave para actividades logísticas, hoy exige cumplir con la circular B32/2020 del Ministerio de Salud, que fija los criterios técnicos para autorizar usos productivos.
Antes, estos terrenos se destinaban principalmente a fábricas; ahora, debido a la regulación, son también necesarios para operadores logísticos y grandes minoristas. El problema es que en la Región Metropolitana, estos suelos representan menos del 10% del total disponible, mientras que la mitad de las empresas que asesoramos los requieren.
A esto se suma la lentitud en la tramitación de permisos de construcción, que puede tardar hasta cuatro años. Este retraso afecta el flujo financiero de los inversionistas y retrasa la ejecución de nuevos proyectos industriales.
La incertidumbre regulatoria también ha frenado la construcción especulativa. Actualmente, es norma comenzar obras con al menos un 60% de la superficie pre arrendada. Así, no se desarrollan bodegas clase A —con estándar NFPA y andenes de carga— sin respaldo contractual, dado que los altos costos financieros hacen inviable el riesgo.
Reducir estas barreras es clave para el desarrollo del sector. No solo afecta a desarrolladores e inversionistas, sino también a toda la cadena de suministro. Si no se generan condiciones más favorables, los costos adicionales podrían trasladarse al precio final de los productos, afectando tanto a las empresas como a los consumidores.
La agilización normativa y una planificación urbana que contempla el crecimiento del sector logístico son fundamentales para un desarrollo sostenible y competitivo. Este no es un problema puntual de una industria, sino un factor que incide directamente en la economía del país.
Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile.
