Desaceleración e impactos globales en el mercado de la vivienda

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Beatriz Mella

El reciente Informe Inmobiliario de Santiago de la Cámara Chilena de Construcción, señala que, a pesar de un aumento ofertas de la vivienda en +10%, existe una disminución en la venta de viviendas de un -32% en el último año, evidenciando un escenario de cierta desaceleración. ¿Cuáles son las causas e impactos en el mercado de la vivienda?

La lenta recuperación de mercados luego de la pandemia, la desaceleración global producto de la guerra, y las incertidumbres esperadas a nivel local por las transiciones políticas actuales, han impactado en su conjunto en el mercado de la vivienda. El informe refiere a la presencia de una estanflación, concepto que implica la aceleración de la inflación a la vez que se elevan las tasas de desempleo y hay un bajo crecimiento económico. Este proceso implica una dificultad en acertar en la asignación de recursos en variados procesos empresariales de ciertos sectores – uno de ellos el mercado de la vivienda e hipotecario.

El alto nivel de incertidumbre a nivel global ha significado, entonces, un impacto de estos factores durante largo tiempo. Este tipo de crisis, tal como ha ocurrido en otros países, afecta principalmente a quien compra vivienda por primera vez, producto de factores como tasas de interés que todavía afectan negativamente al consumo, altas tasas de créditos hipotecarios, y fuertes restricciones para la obtención de créditos. Eso pone una presión mayor en el mercado del arriendo, donde hemos visto también una fuerte alza en los últimos años, y una mayor demanda. Esta alza en la demanda del arriendo aumenta, a su vez, la rentabilidad de este mercado, lo que tiende en consecuencia a desestabilizar la oferta y demanda, incorporándose los inversores en mercado de arriendo y restringiéndose aún más las posibilidades de acceder a la vivienda en los grupos socioeconómicos más fuertemente afectados por los impactos de la macroeconomía. He ahí una de las raíces del acelerador del déficit de vivienda de los últimos años.

Con relación al índice real del precio de la vivienda, hay un alza de precio relativamente estable, de 4,6% en el caso de los departamentos, y de un 7,8% para las casas. Comparativamente con el primer semestre del año 2021, el escenario actual parece un poco más controlado. Sin embargo, desde el punto de vista de los compradores, los números muestran que las personas están tomando ciertas precauciones respecto a inversiones hacia el largo plazo – especialmente en torno a la idea de dónde vivir.

Existen ciertas condicionantes, más allá del mercado, y que tienen relación con el ámbito urbano. Las comunas que lideran el mercado de venta de departamentos el 2022 es La Florida, Ñuñoa y Macul, sectores de estratos socioeconómicos medios. Si bien el informe no delata las causas de estas elecciones, se trata de comunas con buenos atributos de conectividad al transporte público, buen acceso a servicios y equipamientos a cultura, a recreación, a recintos educacionales, lo que las hace contar con ventajas comparativas respecto a otras comunas en Santiago. Son comunas además que han avanzado fuertemente en los estándares de habitabilidad urbana, lo que se relaciona con una apertura del mercado a la demanda de mejora de calidad – personas que compran por segunda vez para mejorar su estándar de calidad de vida. Por otro lado, son comunas que en los últimos años han flexibilizado sus normativas regulatorias en torno a densificación y usos de suelo, por lo que se han vuelto polos de atracción para desarrolladores inmobiliarios.

Este tipo de escenarios desacelerados en torno al mercado de la vivienda, pero con ciertos puntos en el mapa que muestran una fuerte diferencia respecto a otros territorios, implica entonces una reflexión respecto a las reglas del juego que impone el marcado global, mercados locales y las regulaciones existentes que permiten asegurar estándares de habitabilidad en la ciudad. Comprender las lógicas sobre las cuales la sociedad civil toma decisiones respecto a la compra de un bien tan fundamental como la vivienda es relevante no sólo desde el mercado, sino desde la política pública, para asegurar el acceso y las externalidades que generan estos proyectos a escala de la ciudad. Cómo poder posicionar en el mercado a comunas que tienen desventajas es otro desafío más en esta ecuación, que permita equilibrar las inversiones en viviendas en la ciudad.


Beatriz Mella, 

Directora del Centro CIUDHAD 

Universidad Andrés Bello

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