​Análisis Colliers: Los efectos de la reforma tributaria en la inversión inmobiliaria

Una de las propuestas que se incluye en el borrador de la reforma tributaria que el Gobierno planea concretar, contempla la obligación para los propietarios de inmuebles DFL2 de pagar impuestos por concepto de ingresos por arriendo de la propiedad. ¿Qué impacto tendría esta medida en el mercado inmobiliario?

De acuerdo a los expertos, quienes más se verían afectados serían los arrendatarios -ya que verían incrementado el valor de su arriendo como consecuencia del cambio de la norma- y los inversionistas particulares, que posiblemente optarán por vender los inmuebles que tenían como inversión.

"Actualmente los inversionistas que tienen un inmueble DFL2 como persona natural y lo arriendan están liberados de pagar impuestos por la renta de los dos primeros departamentos que tengan una superficie máxima de 140 m2. En cambio, con la nueva exigencia todos los departamentos pagarían dicho impuesto al aumentar la base imponible”, señala Vicente Torres, subgerente del Área Only Investors de Colliers.

De acuerdo al ejecutivo, otro efecto es que se limitaría la rebaja de la base imponible por los intereses de los créditos hipotecarios adquiridos. “Esto, sumado al déficit de vivienda actual y considerando que ingresará una menor cantidad de proyectos debido a mayores exigencias municipales y cambios normativos, impulsarán los precios de arriendo al alza. Finalmente, serán los arrendatarios quienes terminarán pagando un arriendo más caro. Además, con la reforma se modificaría el impuesto único de 10% por concepto de ganancia de capital al vender una propiedad, y se incluiría dicha ganancia al global complementario, llegando en el tramo más alto a un 43%”, explica.

De acuerdo a Torres, para los inversionistas inmobiliarios institucionales o empresas que se dedican al arriendo de viviendas, la propuesta de reforma tributaria no tendría un mayor impacto en la tributación, incluso sería un beneficio.

“Se plantea que las empresas podrían rebajar el impuesto a la utilidad de un 27% a un 25%, siempre y cuando reinviertan en productividad. Lo que hará más rentable para las empresas vender una propiedad que haya ganado plusvalía, debido a que tributarán menos por la ganancia de capital. Bajo esta mirada consideramos que es una oportunidad para las empresas invertir en este tipo de activos, sumado a que podrán verse beneficiadas por el alza en el precio de arriendo que generará la imposición de pago de impuestos por arriendo de las viviendas DFL2”, detalla Torres.

Otro efecto que identifican desde Colliers y que beneficiará a los inversionistas institucionales sería una disminución en la morosidad. “La reforma propone crear un incentivo para que los arrendatarios impulsen a sus arrendadores a declarar la renta percibida por arriendo. Al hacer esto, el arrendatario podría deducir de su base imponible los arriendos que paguen por hasta $450.000 mensuales, bajando el impuesto a la renta que paga anualmente, lo que a su vez, fomentará el pago oportuno del arriendo”, señala el análisis de Colliers.

La reforma potenciaría así al mercado de multifamily o renta residencial, el cual ya ha tomado mucha fuerza en el país y continúa expandiéndose rápidamente. “El mercado de multifamily consiste en que una institución o empresa propietaria de un edifico completo concentra en una única administración el manejo del inmueble. Este modelo ya se encuentra presente con fuerza en comunas como Santiago Centro, Estación Central, Quinta Normal, La Florida y Cerrillos, y estimamos que se continuará expandiendo”, explica Vicente Torres.

A modo de ejemplo, si consideramos un dueño de un departamento persona natural que gana 3 millones líquidos, que arrienda su departamento a $450.000 a una persona que gana $1.500.000 líquidos, con esta nueva reforma pagaría UF 0,68 mensuales más que hoy ($22.440). Si el dueño fuera una empresa, pagaría UF 2,03 mensuales menos que hoy considerando la reforma ($66.990). Finalmente, el arrendatario pagaría mensualmente UF 1,43 más que hoy ($47.190).

Por otro lado, con respecto al impuesto por la ganancia de capital, considerando un departamento que se compró a UF 2.000 y se vende a UF 3.000, una persona natural pagaría UF 160 de impuesto más que hoy ($5.280.000), y en el caso de una empresa asumiendo el mismo ejemplo, pagaría UF 20 menos ($660.000).

“Quienes se verían más afectados serían los inversionistas hormiga, que posiblemente optarán por vender desde ya algunos de sus departamentos para aprovechar el impuesto único del 10% y evitar que compute en el global complementario, como indica el borrador de la reforma tributaria a partir del próximo año”, afirma.

El experto señala que se abrirán oportunidades para las empresas de comenzar a comprar departamentos a inversionistas particulares que quieran deshacerse de sus activos, por lo que se incrementarán las ventas y compras de departamentos durante este segundo semestre de 2022.

“Por otra parte, el interés por comprar este tipo de viviendas como inversión de parte de personas naturales disminuiría, lo que a su vez desincentivaría el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios de viviendas, agravándose aún más el déficit habitacional de 2.5 millones de viviendas al año 2035, estimado recientemente por la CcHC”, concluye.