Renta Residencial: Un mercado en plena expansión
Sr. Director,
El mercado multifamily o renta residencial es relativamente joven en nuestro país. Los primeros edificios de vivienda desarrollados por un único dueño y destinados en su totalidad al arriendo bajo una misma administración, surgieron hace alrededor de 10 años. Desde entonces ha llamado la atención la rapidez con la que se han expandido en la capital, principalmente en comunas céntricas y con buena conectividad.
Son varios los aspectos que han influido para el éxito de este modelo. Entre ellos destaca el aumento del precio de las viviendas producto de la escasez de terrenos aptos para nuevos desarrollos, lo que ha limitado el acceso de una parte importante de la población a la casa propia, surgiendo el arriendo como una respuesta natural.
Por otra parte, los desarrolladores e inversionistas han comprobado la estabilidad y rentabilidades que conlleva invertir en este tipo de activos. Mientras que los usuarios o arrendatarios valoran las ventajas comparativas que implica arrendar un departamento en un edificio multifamily, debido a que al estar centralizada la administración del edificio, la operación es más eficiente. En síntesis, los edificios Multifamily se enfocan en brindarle a los residentes una experiencia única, que no solo se traduce en el arriendo de un departamento, sino en ser parte de una comunidad con acceso a áreas comunes o amenities de alto estándar.
La inmigración ha sido un fenómeno que ha impactado directamente en las altas ocupaciones que registra el mercado de multifamily (con una tasa de 94% de acuerdo a las cifras correspondientes al primer trimestre). Esto se basa principalmente en que, durante los primeros años de su estadía en el país, los inmigrantes no compran viviendas y requieren de un arrendador que brinde cierta flexibilidad al momento de firmar un contrato, tal como no exigir antigüedad laboral o contrato indefinido. Asimismo, la opción del arriendo es atractiva para las generaciones más jóvenes, quienes valoran las experiencias, viajar y no arraigarse con una casa propia como sucedía con las antiguas generaciones, en donde éste era uno de los principales sueños a cumplir. En este sentido, el modelo de multifamily brinda a los jóvenes una solución habitacional de calidad, con mayor flexibilidad de movimiento, y sin las ataduras de un compromiso a largo plazo.
Si analizamos las cifras correspondientes al primer trimestre de 2021, en lo que va del año han ingresado 7 nuevos edificios de renta residencial a la capital, sumando un total de 1.779 departamentos. Lo que marca el mayor ingreso trimestral de este tipo de activos. Los nuevos proyectos se ubican en las comunas de Santiago Centro, Quinta Normal, La Cisterna, Providencia y Estación Central.
Para lo que queda del 2021 se espera el ingreso de al menos 15 nuevos activos. Estos nuevos edificios se ubicarán principalmente en las comunas de San Miguel, Santiago, Ñuñoa, Quinta Normal y La Florida, y en promedio tendrían alrededor de 250 unidades de departamentos cada uno. Para el año 2022, el total de edificios en operación llegaría al menos a 105 activos, contabilizando más de 25.000 unidades de departamentos.
Estas cifras nos permiten concluir que sigue latente la tendencia que se ha venido dando en cuanto a la participación de este mercado por comunas, donde la mayor oferta disponible se ubica en Santiago Centro con un 37%, le sigue Independencia y Quinta Normal con 19%, Estación Central con 10%, San Miguel con 9% y La Cisterna con 6%.
Entre las cualidades más preciadas en cuanto a la ubicación de los proyectos de renta residencial destacan una buena conectividad y acceso al Metro. Por lo que se espera que paulatinamente se incorporen nuevas comunas al radar de los desarrolladores, gracias a la expansión del Metro.
La proyección es que este mercado continuará creciendo hasta llegar a masificarse, tal como ha sucedido en países como Estados Unidos. Las actuales cifras permiten proyectar que el inventario acumulado de departamentos de multifamily llegará a las 30.000 unidades para el año 2024, en un contexto donde la demanda por arriendo seguirá al alza.
En síntesis, el mercado de Multifamiy ha demostrado estabilidad y resiliencia en tiempos de crisis. Pese al complejo escenario del año 2020, mostró ser una de las clases de activos inmobiliarios más estables en cuanto a ocupación y precio, y se ha posicionado como un atractivo y seguro refugio de capitales. Los fundamentos demográficos en los cuales se basa este mercado indican que Chile tiene un gran potencial de crecimiento, por lo que aún queda un largo camino por recorrer.
Juan Manuel Hornauer,
Gerente Area de Estudios de Colliers
