Arriendo vs gastos comunes: estudio revela cómo estos últimos pesan cada vez más en el presupuesto mensual

Cada vez más personas optan por vivir en edificios y condominios, lo que implica considerar un gasto mensual adicional: los gastos comunes. Al respecto, un estudio conjunto de ComunidadFeliz y HousePricing analizó la evolución de ventas, arriendos y costos de administración en la Región Metropolitana, y reveló que el valor promedio de los gastos comunes aumentó un 33,3% entre 2023 y 2025, lo que va en dirección opuesta a lo que ha sucedido con los alquileres, cuyos valores han bajado un 23% en el mismo lapso.

Asimismo, y más en detalle, el análisis de ambas empresas da cuenta que en departamentos medianos (entre 35 y 80 m2) mientras el precio del arriendo bajó levemente debido a la mayor oferta, los gastos comunes continuaron subiendo. Para esto se tomaron los datos de las siguientes comunas: Chicureo, La Cisterna, La Florida, La Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Macul, Maipú, Ñuñoa, Peñalolén, Providencia, Pudahuel, Puente Alto, San Bernardo, San Miguel, Santiago, y Vitacura

En Puente Alto, por ejemplo, el arriendo promedio pasó de $499.883 en 2023 a $465.612 (-7,05% ) en 2025, mientras que los gastos comunes aumentaron de $65.000 a $75.000 (15,38%). En La Cisterna, el arriendo bajó de $417.881 a $379.656 (-9,15%), pero el gasto común subió de $60.000 a $70.000 (16,67%). Providencia mantuvo su arriendo estable en torno a $702.000, pero con gastos comunes que pasaron de $110.000 a $120.000 (9,09%), mientras que en La Reina, el arriendo subió levemente de $685.058 a $704.766 (2,88%) y el gasto común aumentó de $90.000 a $110.000 (22,22%).

Factores que explican las alzas

Desde HousePricing, Matías Echeverría, fundador y CEO de la plataforma, observa que los proyectos nuevos casi siempre incluyen una amplia gama de espacios comunes como piscina, quinchos o gimnasio. “Son cosas que la gente está valorando y por eso está dispuesta a pagar ese diferencial. Si hay otro edificio con menos gastos comunes pero sin esos servicios, la persona probablemente opte por los servicios agregados al buscar bienestar”, comenta.

Por su parte, Valeria Morillo, vocera de ComunidadFeliz, explica que “las razones generales del aumento constante de los gastos comunes tienen que ver principalmente con factores inflacionarios. Muchos contratos de mantenimiento están en UF, así que cada vez que suba la UF, subirá el monto mensual”. También inciden contratos salariales, contratación de conserjes, personal de aseo y vigilantes, horas extra, aplicación de la ley de 40 horas y pago de finiquitos por alta rotación de personal.

Ambos expertos coinciden en que otro factor relevante ha sido la ley de estabilización tarifaria, que ha incrementado los costos eléctricos. “Hay comunidades a las que les ha aumentado incluso un 30% solamente la electricidad, y por supuesto, esto impacta en el gasto común”, indican.

A esto se suman gastos estacionales: en invierno, calefacción, agua caliente, limpieza de salas de calderas y canaletas; en verano, consumo de agua, mantención de piscinas y bombas.

Las comunas más caras y más baratas en gastos comunes

Entre enero de 2023 y junio de 2025, Vitacura lideró con un gasto común promedio de $332.797, seguida por Lo Barnechea ($304.545), Las Condes ($196.015), Chicureo ($173.759) y Providencia ($164.928). En el otro extremo, Pudahuel registró el promedio más bajo con $47.506, seguida por San Bernardo ($51.276), Puente Alto ($53.413), La Cisterna ($71.526) y Maipú ($77.975).

Para Morillo, las diferencias responden principalmente al tipo de edificación y sus espacios comunes. “El gasto común es el resultado de cuánto gasta el edificio. Independientemente de si está en Pudahuel o en Vitacura, dependerá de las necesidades del edificio, si son si tienen varios espacios comunes, pero menos unidades, probablemente sea más costoso, pero si tienen muchas más unidades, , el gasto común se prorratea mucho más”. También influyen los sueldos según ubicación y conectividad, además de regulaciones municipales y el nivel de servicios que ofrece cada comunidad.

Las comunas con más y con menos departamentos vendidos

Por otro lado, el informe también analizó las ventas de viviendas. Si bien el valor de compra de departamentos ha aumentado un 18.41% en la Región Metropolitana durante los últimos tres años, en comunas como Puente Alto, La Florida y La Cisterna presentan un aumento sostenido en volumen de las transacciones, creciendo entre 60% y 80% en los últimos 5 años.

“En La Cisterna, aunque aumentan casas y departamentos, proporcionalmente en casas ha subido un 172%. La Florida muestra un fuerte crecimiento en departamentos (104%) y Puente Alto un crecimiento sostenido en ambos tipos. Providencia y Pudahuel también se encuentran en este grupo”, explica Echeverría.

Asimismo, San Miguel y Macul presentan la mayor contracción, bajando entre -32% y -46% en transacciones en los últimos 5 años. Esto se justifica por la notable baja en departamentos, posiblemente debido al sobre stock de ventas de años anteriores. Peñalolén, La Reina y Colina también están en esta lista.

Incidencia en la compra y el arriendo

Morillo enfatiza que “el gasto común como obligación económica influye 100% a la hora de comprar una propiedad y también de arrendarla. Cada persona tiene un presupuesto al que se debe apegar”. Recomienda elegir comunidades con administración transparente y que trabajen de la mano con su comité para mantener las finanzas claras y reducir la morosidad.

Por su parte, Echeverría sostiene que el gasto común impacta más en los arriendos que en las compras. “El arrendatario suma arriendo más gasto común y eso puede llevar al arrendador a bajar el canon. Además, hay comunas con mucha oferta de arriendo y llegada de multifamily, edificios solo para renta, lo que hace los precios más competitivos”.

Clave para tomar una decisión financiera responsable

Conocer y proyectar correctamente estos costos puede marcar la diferencia entre una compra o arriendo exitoso y una decisión que se convierta en una carga. “Muchas veces las personas se fijan solo en el valor del arriendo o del dividendo, pero no en los gastos comunes, que pueden representar entre un 10% y un 30% adicional mensual. No tenerlo claro puede llevar a desajustes financieros importantes y a arriesgarse a multas por morosidad”, advierte Morillo.

Echeverría agrega: “Quien evalúa comprar o arrendar debe considerar el gasto común como un costo fijo y permanente, que en la mayoría de los casos subirá con el tiempo. Planificarlo desde el inicio evita sorpresas y permite tomar decisiones más responsables”.

Así, conocer estos factores no es solo una recomendación, sino una estrategia clave para vivir con tranquilidad y evitar que los costos inesperados afecten el presupuesto familiar. En definitiva, tener los números claros antes de firmar un contrato puede ser la diferencia entre disfrutar el hogar soñado o enfrentar sorpresas financieras.