Burocracia pública e incerteza jurídica, factores claves que afectan el crecimiento del sector inmobiliario

Siempre se ha sostenido que el desempeño del sector construcción e inmobiliario resulta ser un buen indicador del desempeño de la economía; sin embargo, las erogaciones a desarrollo urbano que el gobierno ha destinado durante el primer semestre del año 2023 que en términos de porcentaje del PIB representan sólo un 0,3% a desarrollo urbano y un 1,2% en subsidios a la vivienda, son cifras que no logran por si solas movilizar la industria.

Recordemos que la inversión total en la economía a fines del año 2022 mostraba una caída importante como consecuencia de múltiples variables: altos costos de construcción, menor rentabilidad de los contratos; inflación; dificultades de apalancamiento bancario y desistimientos de inversión, lo que se suma a un escenario externo deteriorado, condiciones financieras restrictivas y alto nivel de incertidumbre.

En este contexto y a pesar de las diversas iniciativas gubernamentales entre ellas: garantía estatal de 10% del valor del inmueble para precios de viviendas hasta por 4500 UF, la extensión de la cobertura de 100% del seguro de remate para aquellas viviendas entre 1.600 y 2.800 UF y extensión del plazo de vigencia hasta el año 2026 del crédito especial IVA para empresas constructoras, no han logrado generar cambios en la tendencia.

Esto significa entonces que hay otras dimensiones que deben ser afrontadas para movilizar al sector y que generen los incentivos necesarios para agilizar y aumentar la participación del sector privado. Para que esto ocurra se requiere, por un lado, certeza jurídica, pero también desburocratizar procesos administrativos añejos que inciden en el desarrollo de nuevos proyectos. Esto no significa de modo alguno, generar menos fiscalización ni bajar exigencias o estándares legales, sino que tan sólo hacer más eficiente la burocracia pública relacionada. Los inversionistas, por ejemplo, requieren certeza jurídica sobre la aprobación del “Permiso de Edificación” y no enfrentar un rechazo posterior que obligue a buscar una solución judicial, que termina encareciendo el valor del proyecto y desincentiva la inversión inmobiliaria local.

Además, resulta fundamental y urgente que las instituciones públicas vinculadas (de la administración central o local, entre otras) hagan un esfuerzo cierto por “desburocratizar” procesos administrativos que dilatan más allá de un tiempo prudente cualquier iniciativa de inversión en el rubro. Algunos expertos han sostenido que hasta tres (3) años demoran los trámites administrativos vinculados a un proyecto de construcción (Anteproyecto ante la Dirección de Obras Municipales, Informe de mitigación vial (IMIV) ante el Ministerio de Transporte y Telecomunicaciones, Permiso de Edificación ante la Dirección de Obras Municipales, Construcción, Recepción Municipal, Inscripción en Conservador de Bienes Raíces y Resolución del Serviu para DS 19); plazo que sin duda alguna parece demasiado extenso y hay que ponerle definitivamente el cascabel al gato.

En una época de transformación digital y el trabajo on-line en el que el estado debe ser capaz de vincular intersectorialmente el avance administrativo de este tipo de proyectos, una meta de gestión que reduzca en un 30% el tiempo de tramitación pareciera no ser una meta imposible ni demasiado ambiciosa.

Américo Ibarra Lara

Director Observatorio en Política Pública del Territorio

Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido

Universidad de Santiago de Chile