Oportunidades y desafíos en el mercado de Bienes Raíces
América del Sur muestra una relativa capacidad de resiliencia ante la guerra en Ucrania. En 2022, la economía de la región se expandió casi 4%, el empleo repuntó con fuerza y el sector de los servicios se recuperó del daño infligido por la pandemia.
A excepción de Argentina, las presiones inflacionarias están mermando en muchos países gracias a las acciones inmediatas y decisivas de los bancos centrales y al descenso de los precios mundiales de los alimentos. No obstante, la inflación subyacente, se mantiene en un nivel alto de alrededor del 8% en Brasil y Chile. Además, se observa una desaceleración en el crecimiento, lo cual genera una mayor incertidumbre respecto al panorama futuro.
Producto de las políticas monetarias más restrictivas en la región, y de sus repercusiones en los mercados de financiación inmobiliarios, los retornos exigidos por los inversores han ido aumentado para reflejar esta nueva realidad y correspondiente prima de riesgo.
Si bien existe aún un fuerte apetito para la inversión industrial, empujado por la demanda sana en el sector y la escasez de productos de calidad en los principales mercados del Cono Sur, seguimos viendo una brecha en las expectativas de cap rates entre compradores y vendedores.
A medida que se vayan iniciando los ciclos de baja de tasas de interés en los mercados, esta brecha se irá estrechando con mayor número de transacciones de inversión en renta logística, sobre todo en la clase de activo más institucional (A), y, en primera instancia, en los mercados más líquidos, como Brasil y Chile.
Por su parte, el mercado de oficinas muestra una tendencia hacia la baja en la superficie disponible, ya que las empresas continúan impulsando la presencialidad adoptando la modalidad de trabajo híbrida, pero con una sostenida búsqueda de espacios cada vez más de alta calidad, sustentabilidad, y flexibilidad que se adecúen a las necesidades actuales.
En relación al mercado de renta residencial institucional, particularmente en nuestro país, el interés de los inversores y de las entidades financieras está centrado actualmente en zonas más consolidadas y de mayor poder económico, que en las comunas más tradicionales donde se ha ido desarrollando el multifamily en los últimos años. Si bien, las zonas de Santiago poniente cuentan con mayor número de unidades, durante el último tiempo ha crecido sostenidamente oferta nueva en el sector oriente, destacando las comunas de Las Condes, Providencia y Ñuñoa, que representan ya más de un 30% del stock total de Santiago.
El desafío está en lograr una adecuada diversificación a nivel de mercados, geográfica y de portafolios. Para los inversores que buscan entrar a mercados como EEUU, las condiciones actuales han reducido las barreras de entrada a múltiples mercados, ofreciendo una oportunidad más accesible y atractiva. Esta mayor holgura en la entrada a los mercados les proporciona una ventaja adicional al diversificar sus carteras e invirtiendo en dólares.
Marc Royer
Head of Capital Markets South America de Cushman & Wakefield.
