Inmobiliarias están comprando terrenos más pequeños para desarrollos de vivienda
Un detallado análisis realizado por la consultora Colliers, reveló que las tendencias en cuanto a compras de paños aptos para desarrollos inmobiliarios han cambiado en los últimos años, producto principalmente a los cambios normativos, la incertidumbre jurídica y económica, mayores costos de construcción y problemas de financiamiento, entre otros factores.
De acuerdo a Sergio Correa, Gerente Inmobiliario de Colliers, analizando el periodo que comprende desde 2017 a 2022, se puede concluir que las inmobiliarias hoy compran terrenos que en promedio son más chicos y para proyectar menos viviendas. “Hoy las inmobiliarias no están dispuestas a tomar riesgos como antes, cuando compraban grandes terrenos para desarrollar proyectos de largo plazo en varias etapas.”
“Si el terreno promedio que se compraba el 2017 para desarrollar un proyecto era de 5.700 m², al 2022 bajó un 7% llegando a un poco menos de 5.300 m², considerando desarrollos en altura y en extensión. Por otro lado, si hace 6 años se vendían terrenos para un promedio de 455 viviendas, al 2022 esto bajó a 231 unidades, lo que significa casi un 50% menos”, explica Correa.
El análisis enfatiza que, en varias comunas con gran potencial inmobiliario como Ñuñoa en la Metropolitana y Concepción en regiones, se han realizado modificaciones importantes en los Planes Reguladores. “Donde antes se permitían edificaciones de 15 pisos o más, hoy la altura está limitada. Lo mismo sucede con la densidad, en lugares que se podía proyectar con densidad libre, hoy se acota en muchos casos a menos de 1.000 habitantes por hectárea. Esto no se condice con las importantes inversiones que hace el Estado en infraestructura de transporte, como nuevas líneas de metro, para que un Plan Regulador no permita densificar en el sector inmediato de una estación”
Por otra parte, la poca certeza jurídica para desarrollar proyectos inmobiliarios por las constantes revisiones administrativas, técnicas, ambientales y políticas, que hacen que un proyecto pueda ser detenido incluso habiendo obtenido todas las autorizaciones correspondientes (el mejor ejemplo es el proyecto Egaña Sustentable de Inmobiliaria Fundamenta), hacen que el rubro necesariamente opte por proyectos más acotados.
A esto hay que sumar que, según la Comisión Nacional de Productividad, para aprobar un proyecto se pueden llegar a necesitar hasta 133 permisos únicos, varios de estos emitidos por las DOM, entidades que en su mayoría demora bastante más que los plazos legales en entregar dichos permisos.
Según el estudio de Colliers, esto ha influido en el valor de venta de los terrenos, ya que al ser más pequeños y con menor rendimiento, el paño promedio bajó de poco menos de UF 230.000 a UF 150.000, lo que significa un 34% menos que hace 6 años.
El experto aclara que, todo esto no implica necesariamente que ha bajado el valor del suelo, “aunque sí hemos visto descuentos en las últimas transacciones, básicamente porque quienes hoy están comprando están en búsqueda de “oportunidades”. Donde más se nota esto es el año 2022”, señala.
