Mercado inmobiliario muestra signos claros de reactivación: las comunas con mayor rentabilidad en casas

|

Casas 2

Luego de un año claramente difícil para el sector inmobiliario a raíz de la pandemia, se han comenzado a ver signos claros de reactivación durante el segundo trimestre de 2021, tanto en el mercado de casas como de departamentos, en términos de arriendo y compra. Así lo asegura el último informe trimestral de viviendas de Portalinmobiliario.com, que analiza los meses de abril, mayo y junio del 2021:

Si se analiza la evolución de la oferta -medida por la cantidad de avisos que se publican en el sitio-, se puede observar que en el periodo analizado se registró la mayor caída de avisos publicados de viviendas en arriendo de toda la serie, es decir, desde el año 2007. En este sentido, los avisos de arriendo de casas han caído un -61,2% y en departamentos un -10,8%, cifras que no se observaban hace un tiempo considerable:

“Este fenómeno se debe entender como una buena señal para el mercado de arriendo, ya que la disminución de la oferta implica que no se está acumulando stock. Lo anterior, debido a una activa demanda que estaría absorbiendo de forma sumamente rápida los avisos que tienen este propósito. Lo anterior se ve reflejado además en una caída en los días de permanencia de estos avisos en nuestro sitio”, sostiene Nicolás Izquierdo, gerente de Planificación y Operaciones de Portalinmobiliario.com.

Ahora, si analizamos desde el punto de vista de la demanda, hay varios datos que sostienen la hipótesis de una reactivación del sector. A nivel de crecimiento en participación, los avisos relacionados a departamentos en arriendo dentro del Gran Santiago tuvieron un alza de más de 10 puntos porcentuales con relación a igual periodo del año anterior, pasando de un 34% del total a un 45%. Otra manera de ver este análisis es a través de los contactos promedio de un aviso en el sitio web donde, por ejemplo, las casas en arriendo pasaron en un año de 10 contactos a 56 contactos, traduciéndose en un alza de 452%. En tanto los departamentos en arriendo pasaron de 4 contactos a 15 en doce meses, con un incremento de 243,5%. El contraste con departamentos en venta es llamativo: éstos pasaron de 4,6 contactos promedio a 4,5, traduciéndose en una baja de 2,3%.

“Esta situación, como es costumbre, ha tenido su impacto en el mercado de precios dentro del Gran Santiago ya que las casas en arriendo, por ejemplo, alcanzaron un crecimiento de 10,8%, una tasa de dos dígitos que no se registraba hace ocho años. Mientras que en departamentos, si bien aún se observan impactos del año pasado con una caída de 0,4%, significó la menor caída desde 2019, mostrando una clara tendencia de recuperación de precios”, explicó Izquierdo.


Sigue el interés por la compra de casas

El mercado de venta de casas observa un dinamismo más notorio que el de venta de departamentos: si bien este presenta un aumento en su demanda, dentro de los cuatro submercados de viviendas analizados (venta y arriendo de casas y departamentos), es el de menor crecimiento. Esto se puede observar además por los contactos promedio por aviso en la plataforma, donde registró el nivel más bajo con 4,5 dentro de los submercados, frente a números de dos cifras evidenciadas en el mercado de arriendo.

“Este fenómeno podría explicarse por varias razones. Por un lado, la demanda puede estar más ralentizada debido a una recuperación del interés por vivir en casa a raíz de la pandemia, la cual creció de 1,8 contactos promedio hace un año a 6,7, traduciéndose en un alza de 265,6%. Otro punto podría ser el mayor interés por vivir en zonas más alejadas de la ciudad. También es interesante considerar la incorporación de oferta de departamentos, lo que se ha traducido en el último año en un 51,9% más de avisos en el sitio, representando más de 30.000 nuevas publicaciones que compiten por atraer a las personas interesadas. En el resto de las operaciones, se registraron caídas en esta variable, teniendo menos competencia en el mercado”, agregó el ejecutivo.

Este comportamiento del mercado de departamentos en venta tuvo como consecuencia que los precios crecieran levemente durante este segundo trimestre con un 2,9% siendo de los crecimientos más tenues de los últimos años. En contraste, los valores de las casas en venta crecieron un 6,3% siendo el valor más alto desde 2018, contando además con una disminución de 8,6% en su oferta y un aumento en la demanda superior, incluso, que la de departamentos en arriendo en cuanto a contactos promedio, subiendo su participación en contactos totales de 10% a 18% en un año.


Las comunas con mayor rentabilidad en casas

Para la gente que está pensando en invertir en un bien raíz, las casas mostraron a nivel de rentabilidad su cuarto periodo consecutivo de aumentos en términos brutos, pasando de un 5,3% a un 5,6%, lo que se traduce en 17,9 años para recuperar la inversión. En ese contexto, destacan comunas como San Bernardo, Maipú y Quilicura con tasas sobre el 6%, consideradas rentabilidades sumamente atractivas.

En el caso de los departamentos, si bien la recuperación del valor del arriendo ha permitido que la rentabilidad no siga cayendo a los niveles del año pasado, esta aún no logra recuperarse del todo habiendo registrado para el periodo abril-junio un 4,7%. Sin embargo, si se analiza a nivel de comunas, hay algunas de ellas que tuvieron rentabilidades bien interesantes desde el punto de vista de la inversión como San Bernardo con un 10,2%, Conchalí con un 7,4% y Maipú con un 7,1%.

“Si analizamos el caso de San Bernardo, por ejemplo, bajo determinados supuestos como obtener un ingreso constante de concepto de arriendo de acuerdo con el valor promedio de la comuna, y realizar un costo de inversión total asociado al valor de publicación del aviso, implicaría una recuperación de la inversión en menos de 10 años”, explicó Izquierdo.


Comuna de Santiago lidera en la incorporación de proyectos nuevos

Una buena noticia en términos de dinamismo inmobiliario representó la incorporación de 68 nuevos proyectos de vivienda en la Región Metropolitana en Portalinmobiliario.com durante el segundo trimestre de 2021. Esto equivale a un aumento de 33,3% respecto al año anterior y una ruptura de tendencia, donde salvo el cuarto trimestre de 2020, solo se registraban incorporaciones bajo 60 proyectos en el último año. Durante el primer semestre, dentro de estas nuevas incorporaciones, 82,2% fueron para departamentos versus 17,8% para casas. Además, rompiendo la tendencia de los últimos años, la comuna de Santiago Centro se encuentra liderando sobre Ñuñoa con un 12,2%, versus un 10,2%. Le siguió Las Condes también con un 10,2%.

A nivel de demanda de proyectos nuevos, medido por la cantidad de cotizaciones realizadas, se produjo un aumento de 3,9% año contra año, aunque a nivel trimestral se tradujo en caídas de -12,8%. Las mayores restricciones sanitarias aplicadas durante abril y junio pudieron incidir en estas cifras. Finalmente, las comunas que registraron un mayor incremento de cotizaciones anuales fueron Talagante, Melipilla, Quinta Normal, Peñaflor y Padre Hurtado.

“La mayoría de ellas son comunas alejadas de las zonas céntricas, lo que podría tener relación a los ya mencionados cambios de preferencia por parte de los usuarios, optando por zonas más alejadas, tranquilas, con mayor espacio y precios más asequibles para aprovechar el trabajo remoto”, concluye el ejecutivo.