Vender los departamentos disponibles en la RM tomaría dos años y medio; en algunas comunas, más de cuatro

¿Cuánto tiempo tomaría vender todos los departamentos nuevos que hoy están disponibles en la capital? Según el último levantamiento de BMI Servicios Inmobiliarios, al ritmo de ventas actual el mercado necesitaría 30 meses, dos años y medio, para absorber las 29.056 unidades en oferta en 32 comunas de la Región Metropolitana.

Ese plazo casi duplica los 16 meses que se requerirían si los proyectos mantuvieran su ritmo de ventas histórico. En el último período se vendieron en promedio 966 departamentos netos al mes, frente a un promedio histórico de 1.840 unidades mensuales. Es decir, hoy se vende poco más de la mitad de lo que esos mismos proyectos vendían en promedio desde su lanzamiento.

La oferta, además, está concentrada. Santiago, Ñuñoa y La Florida reúnen el 44% de los departamentos disponibles, y solo la comuna de Santiago aporta casi uno de cada cinco.

Diez comunas sobre los tres años

Detrás del promedio regional hay realidades muy distintas. En diez comunas, el stock disponible equivale a más de tres años de ventas, y en tres de ellas supera los cuatro años, entre ellas Conchalí y Cerrillos. La comuna de Santiago, la de mayor oferta de la región, necesitaría más de tres años para vender sus departamentos disponibles al ritmo actual.

En el otro extremo, hay comunas donde la oferta actual se vendería en menos de un año. Es el caso de San Joaquín, una de las pocas comunas donde las ventas recientes superan su promedio histórico.

“[Propuesta] El número de departamentos disponibles no basta para entender el mercado. Lo que importa es cuánto tiempo toma venderlos, y esa respuesta es muy distinta según la comuna, el tipo de proyecto y su etapa de construcción. Dos comunas con un stock similar pueden estar en situaciones completamente opuestas”, explica Sergio Novoa, gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios.

Desistimientos: la señal que no siempre se mira

El estudio también mide los desistimientos, es decir, compradores que habían prometido una unidad y finalmente no concretaron la compra. En el último período se registraron cerca de 800 desistimientos, equivalentes al 16% de las ventas brutas. En algunas comunas, esa proporción superó el 30%, lo que reduce de manera significativa la velocidad real de venta.

“[Propuesta] Una promesa no es una venta cerrada. Para que el departamento salga del stock, el comprador tiene que llegar a escriturar, y eso depende del acceso al crédito hipotecario y de la capacidad de las familias de completar el pie. Por eso medimos las ventas netas: muestran el ritmo real del mercado”, señala Novoa.

Más de la mitad de la oferta ya está construida

Otro elemento relevante es la etapa en que se encuentra la oferta. El 40% de los departamentos disponibles, más de 11.500 unidades, corresponde a proyectos ya terminados que aún no encuentran comprador. Si se suman los proyectos en etapa de terminaciones, más de la mitad del stock está prácticamente listo para ser habitado. A esto se agregan más de 700 unidades en proyectos cuya construcción está detenida.

El tiempo en el mercado también es revelador: la mitad del stock pertenece a proyectos que llevan tres años o más en venta, y uno de cada cinco departamentos disponibles está en proyectos que superan los cinco años.

“[Propuesta] Cuando un proyecto lleva años en el mercado, el desafío deja de ser solo comercial y pasa a ser de ajuste entre producto, precio y demanda. Identificar dónde está ocurriendo eso, comuna por comuna, es clave para desarrolladores, inversionistas y entidades financieras, porque ahí es donde es más probable ver ajustes de precio o cambios en la estrategia comercial”, concluye Novoa.