¿Dónde se puede usar el subsidio hipotecario? La oferta de viviendas cambia según la comuna
Un análisis realizado por la plataforma HousePricing, revela fuertes diferencias comunales en el acceso a la extensión de beneficio para la compra de viviendas de hasta 6 mil UFs: mientras en algunas comunas la vivienda nueva domina la oferta, en otras la mayoría de las propiedades dentro del rango de precio son usadas y quedan fuera del beneficio.
La ampliación del beneficio a la tasa hipotecaria para viviendas de hasta 6.000 UF abrió nuevas posibilidades para quienes buscan comprar una propiedad. Sin embargo, el lugar donde una familia quiere vivir puede terminar siendo tan importante como su presupuesto.
Un análisis realizado por HousePricing, plataforma especializada en inteligencia y análisis de datos para el mercado inmobiliario, detectó importantes diferencias entre comunas al comparar el stock de viviendas nuevas informado por Colliers con la oferta de propiedades usadas disponible en el mercado.
Uno de los contrastes más llamativos aparece entre Cerrillos y Maipú.
En Cerrillos, el 94% de la oferta de departamentos analizada corresponde a viviendas nuevas. En cambio, al mirar el mercado de casas de Maipú, las viviendas nuevas representan apenas un 2% de la oferta: existen 37 casas nuevas frente a 1.761 usadas.
“El subsidio tiene un requisito que no depende del comprador ni de su presupuesto: la vivienda tiene que ser nueva. Eso convierte una política de acceso en una lotería geográfica, porque su alcance real depende de si existen proyectos nuevos donde una familia quiere vivir”, explica Matías Echeverría, CEO y cofundador de HousePricing.
Más de 1.500 casas de Maipú están bajo las 6.000 UF
El caso de Maipú es especialmente significativo. De las 1.761 casas usadas disponibles, 1.077 están bajo las 4.000 UF y otras 466 se encuentran entre 4.000 y 6.000 UF. Es decir, más del 87% del stock de viviendas usadas está dentro de los rangos de precio considerados por la política, pero no se puede acceder al beneficio por tratarse de viviendas que ya tuvieron un propietario.
“El presupuesto de esa familia califica, pero su comuna no. Para quedarse en Maipú puede enfrentar condiciones de financiamiento distintas a las que tendría si se trasladara a una comuna de expansión urbana como Lampa. La diferencia no está necesariamente en sus ingresos: está en el mapa”, señala Echeverría.
La diferencia también aparece en los departamentos
El fenómeno se repite al comparar departamentos entre distintas comunas.
En San Joaquín y La Florida, el 75% de la oferta analizada corresponde a viviendas nuevas; en Macul, la cifra alcanza el 64%, y en La Cisterna, el 60%.
En el otro extremo aparecen Las Condes, con 17%; Providencia, con 19%; y Vitacura, con 31%.
Sin embargo, Echeverría advierte que estos últimos casos responden principalmente a una exclusión por precio, ya que gran parte de su oferta supera las 6.000 UF. “El caso realmente interesante es donde el comprador sí está dentro del rango de precio, pero queda excluido porque la oferta corresponde a viviendas usadas. Ahí la política tiene algo que responder”, sostiene.
¿Subsidio para comprar o para mover el stock nuevo?
Para el CEO de HousePricing, los datos abren una discusión respecto del alcance que tendrá la medida en las distintas zonas de Santiago.
“Si el objetivo es descargar el stock de vivienda nueva, el instrumento está cumpliendo su propósito. Pero si hablamos de acceso a la primera vivienda, tenemos que mirar dónde están realmente las propiedades que las familias pueden comprar y no solamente celebrar el promedio nacional”, concluye Echeverría.
