¿Modificaciones a la OGUC? La permanente disputa entre lo técnico y lo económico

En las últimas semanas se ha abierto el debate sobre un conjunto de propuestas que modificarían la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. El conjunto de propuestas refleja con nitidez la tensión histórica entre lo técnico y lo económico. Bajo el argumento de agilizar procesos y facilitar la producción de vivienda, el ejecutivo busca introducir cambios normativos que podrían alterar de manera sustantiva el modelo de desarrollo urbano que ha sido aplicado en las últimas décadas en Chile.

Según los análisis, no se trata de ajustes menores, sino de disposiciones que afectan definiciones sobre variables de alta complejidad en materias de urbanismo y planificación territorial. Estas variables son: densidad, constructibilidad, vigencia de permisos y autonomía municipal, todos con impactos directos sobre la planificación territorial y la calidad de vida urbana. En esta materia expertos como el Colegio de Arquitectos advirtieron que las modificaciones no son sólo ajustes administrativos o técnicos sino cambios que alterarían la relación entre regulación pública, mercado del suelo y condiciones de habitabilidad urbana.

Levantar este problema implica reconocer que las modificaciones propuestas, aunque responden a un déficit habitacional y a la necesidad de reconstrucción, debilitarían la capacidad pública de orientar el crecimiento urbano, Esta crítica surge en la base de los gobiernos subnacionales quienes argumentan que la reducción del coeficiente de densidad, la acumulación de bonos de constructibilidad y la extensión de vigencia de permisos serían fuertes incentivos para favorecer la especulación con el suelo. Ejemplos como los “guetos verticales” en Estación Central muestran cómo la liberalización de altura y densidad, sin soporte adecuado de infraestructura, genera barrios sobrecargados y desalineados con estándares mínimos de habitabilidad. Aquí se evidencia la disputa entre la lógica económica que busca maximizar unidades y rentabilidad, mientras la técnica advierte sobre la sostenibilidad y la calidad urbana.

Desde una perspectiva económica y política, los beneficios aparentes de estas modificaciones son claros: mayor número de viviendas por hectárea, reducción de costos para desarrolladores y rapidez en la ejecución de proyectos, lo que se traduce en dinamización del sector construcción. Sin embargo, los riesgos no son menores, por ejemplo: la rebaja de estacionamientos cerca de ejes de transporte puede incentivar proyectos más rentables, pero trasladar la presión al espacio público barrial; la ampliación de permisos de tres a seis años otorga certeza a los inversionistas, pero congela derechos urbanísticos y debilita la capacidad adaptativa de los planes reguladores; la eliminación de la facultad comunal para moderar incrementos de altura y constructibilidad anula la autonomía local y vuelve a centralizar la regulación, generando inequidades territoriales. En términos económicos, se produce una captura privada de plusvalías normativas sin mecanismos de redistribución, lo que incrementa la rentabilidad de ciertos actores a costa de la sostenibilidad urbana y de la gobernanza democrática.

Sin duda, el camino correcto es orientarse hacia una modernización regulatoria que fortalezca la planificación territorial y asegure estándares de habitabilidad, equilibrando así la urgencia habitacional con la responsabilidad de construir ciudades más “habitables”.

La permanente disputa entre lo técnico y lo económico debe resolverse en favor de un equilibrio: que la normativa sea un instrumento de equidad y sostenibilidad, y no solo de rentabilidad inmediata. Solo así se podrá enfrentar la crisis habitacional sin hipotecar el futuro urbano del país.

Américo Ibarra Lara

Director Instituto del Ambiente Construido

Observatorio en Política Pública del Territorio

Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido

Universidad de Santiago de Chile