Permisos de edificación industrial demoran más de un año en ser aprobados
● El estudio de ALOG y Cushman & Wakefield destaca las comunas de Renca y Pudahuel las cuales tienen trámites de más de 450 días.
● Entre 2009 y 2011 el tiempo promedio para obtener la recepción final de un proyecto industrial era de solo 18 días, mientras que en el período 2021-2023 dicho plazo se elevó significativamente, alcanzando un promedio de 141 días.
Los desafíos estructurales que enfrenta actualmente el país —como el bajo crecimiento económico, la caída en la inversión y una productividad estancada por más de una década— se ven agravados por la complejidad y lentitud de los procesos de aprobación de proyectos, afectando a la actividad económica en su conjunto, incluido el sector industrial.
Según un estudio realizado por la Asociación Logística de Chile (ALOG) enconjunto con Cushman & Wakefield, los tiempos de tramitación para obtener un permiso de edificación para un centro de bodegaje puede extenderse en más de un año, cuando el estándar no debería superar los 90 días.
El estudio se elaboró con base en información proporcionada por los principales desarrolladores del país y contempló todo el proceso, desde que un proyecto ingresa a la Dirección de Obras Municipales (DOM) hasta la obtención del certificado de recepción final. La muestra consideró 11 comunas de la Región Metropolitana y casi 3 millones de metros cuadrados (m2), equivalente al 50% de la superficie total catastrada por Cushman & Wakefield a fines de 2024.
El análisis se concentró en las comunas que suman mayor metraje tramitado, con foco en Colina, Pudahuel, Renca y San Bernardo, cada una con más de 150.000 m2.
A pesar de que en promedio una tramitación bordea los 100 días, comunas como Pudahuel y Renca se han registrado plazos que alcanzan máximos de hasta 483 días.
“Los prolongados tiempos de tramitación crean condiciones de incertidumbre y sobrecostos en la cadena, lo que a su vez puede dificultar la toma de decisiones de inversión, ralentizar actividad económica -incluyendo empleo- y en definitiva encarecer los productos finales. La logística es una industria en que la oferta oportuna de infraestructura resulta clave, pues es lo que permite una sana competencia entre actores en beneficio de los usuarios finales”, señaló Alexis Michea, gerente general de ALOG.
Además, Michea sostuvo que “en reuniones con distintas municipalidades nos destacaron que uno de los puntos que les dificulta cumplir con los tiempos de entrega de los permisos es la falta de personal de planta en la Dirección de Obras, el cual no se incrementó proporcionalmente con respecto al aumento de las solicitudes. A esto se suma la necesidad de contar con funcionarios con alto nivel de conocimiento técnico, ya que los proyectos se desarrollan en zonas con normativas de alta complejidad”.
“Además —y esto es un tema transversal— muchas de esas áreas compiten por tiempos de revisión en la Dirección de Obras con proyectos de otro tipo, incluyendo vivienda social, lo que genera una mayor presión sobre el sistema”, precisó.
Promedio de días tramitados de permisos de edificación aumentó más de 200% entre 2009 y 2024
El estudio segmentó la evolución de los tiempos de tramitación de permisos de edificación -primer hito administrativo que debe gestionarse antes de iniciar cualquier obra- y de recepción final -trámite que certifica que la obra fue ejecutada conforme a lo aprobado- en tramos de tres años.
Para obtener un permiso de edificación, entre los años 2009 y 2011 el tiempo promedio fue de 45 días; en el trienio 2021-2023 alcanzó los 124 días, lo que representa un alza del 175%. En 2024, el promedio llegó a 139 días, lo que equivale a un aumento de 208% respecto al primer período analizado.
Por su parte, entre 2009 y 2011, el tiempo promedio para obtener la recepción final de un proyecto industrial era de solo 45 días, con 10 trámites registrados. En cambio, entre 2018 y 2020 se alcanzaron 28 trámites y 100 días promedio, y en 2021-2023 la cifra llegó a 33 trámites con un plazo promedio de 124 días. “Esta evolución refleja que no solo ha aumentado el número de recepciones finales, sino también el tiempo requerido para su tramitación”, indicó Michea.
Zonas industriales con más exigencias superan en hasta 68% los tiempos de aprobación
El estudio de ALOG y Cushman & Wakefieldidentificó cuatro áreas que concentran la mayor superficie en trámite; la zona industrial molesta (actividades de mayor impacto), la de urbanismo condicionado (que exige planes especiales), la industrial inofensiva (bajo impacto) y la silvoagropecuaria mixta (uso combinado rural y urbano).
Entre ellas, algunas presentan retrasos significativamente mayores, como la zona de urbanismo condicionado, donde los plazos superan en un 68% el tiempo estimado, y la industrial molesta, con un 26% adicional.
“La mayor demora en la tramitación de permisos en zonas de urbanismo condicionado se relaciona con el cumplimiento de una serie de exigencias adicionales que puede complejizar la revisión. En tanto, la normativa más tramitada es la de uso industrial ‘molesto’, lo que explica que concentre también los mayores tiempos de demora. Esto se debe a que dicha calificación es la más utilizada para el desarrollo de centros logísticos”, precisó Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
En cuanto al trabajo que están realizando para acelerar dichos trámites, el gerente general de ALOG puntualizó que “estamos aproximándonos proactivamente a las municipalidades para explorar posibles mejoras y avanzar hacia una tramitación más ágil y eficiente de los permisos, lo que permitirá dar mayor certeza a los proyectos y dinamizar la inversión en el sector.”
