Subsidio al dividendo y Fogaes 2: Un paso en la dirección correcta
El mercado inmobiliario continúa enfrentando un panorama complejo, principalmente a causa de una demanda debilitada y el sobrestock de propiedades en entrega inmediata. Estos dos hechos tienen a la industria en una suerte de uróboro: mientras no se reactive la demanda, la industria sigue enfrentando altos costos financieros, no puede iniciar nuevos proyectos, ni acceder a financiamiento para la construcción, lo que debilita la actividad, el empleo y profundiza los problemas de déficit de construcción de viviendas.
En los últimos tres años, el mercado inmobiliario ha sido impulsado principalmente por inversionistas, quienes han mantenido el dinamismo de las ventas. En contraste, la demanda por parte de compradores finales se ha visto fuertemente restringida por las dificultades de acceso al financiamiento, lo que se reflejó en una baja tasa de comercialización del 2% en 2024, muy por debajo del 8% estimado a comienzos de año.
Uno de los factores clave detrás de esta menor demanda es que sólo el 17% de los hogares en Chile cumple actualmente con los requisitos de ingreso para acceder a un crédito hipotecario, cifra muy inferior al 30% registrado antes de 2021. Esta caída en la capacidad de acceso ha dejado fuera del mercado a cerca de 850 mil hogares, producto del alza en los costos, las restricciones crediticias y el impacto del proceso inflacionario.
A pesar del escenario desafiante, se proyecta una posible recuperación en la demanda habitacional. Este jueves se promulgó la ley que crea un subsidio para reducir el valor de los dividendos en la compra de viviendas nuevas, con el cual unos 255 mil hogares podrían recuperar su capacidad de endeudamiento.
El subsidio contempla una rebaja de 60 puntos base en la tasa hipotecaria para la adquisición de 50.000 viviendas de hasta 4.000 UF. A esto se suma un nuevo programa del Fondo de Garantías Especiales (Fogaes), que ofrecerá garantías por hasta el 60% del valor de la propiedad, ampliando significativamente el alcance del apoyo estatal para facilitar el acceso a la vivienda.
Con estas medidas, se proyecta un aumento del 20% en las ventas de viviendas de hasta 4.000 UF, pasando de 35 mil a cerca de 43 mil unidades anuales. Este crecimiento se traduciría en unas 4 mil unidades adicionales en la Región Metropolitana y aproximadamente 8 mil a nivel nacional.
Aunque el potencial de crecimiento es importante, no todos los hogares que recuperen acceso al financiamiento podrán concretar la compra de una vivienda. La inestabilidad laboral, la precariedad de los contratos y la falta de ahorros para el pie siguen siendo obstáculos relevantes. Por ello, si bien en un escenario optimista se estima un aumento del 20% en las ventas, en un contexto más realista, el crecimiento podría estar entre un 5% y un 10%.
Estas medidas que flexibilizan el acceso al crédito representan un paso en la dirección correcta para dinamizar una debilitada demanda y comenzar a ver la luz al final del túnel luego de tres años de inestabilidad. Pese a que no resuelven la brecha de acceso al financiamiento, ni responden a una política pública ante el déficit habitacional, entregan un respiro necesario a un sector que requiere reactivarse con urgencia. Su impacto no solo permitirá que más hogares puedan optar a una vivienda en propiedad, sino que también tiene un efecto relevante en la generación de empleo y en la dinamización de la economía nacional.
Daniel Serey
Chief research officer de TOCTOC.
