Mercado de oficinas: Primer trimestre cierra con récord de actividad en Clase B y vacancia de Clase A baja a 1 dígito

El mercado de oficinas A + B comenzó el año con una positiva actividad de arriendo, además de la venta de edificios a usuario final que inicialmente estaban destinados a la renta. Los mercados de Santiago Centro Clase A, Providencia Clase B y Huechuraba fueron los protagonistas de este periodo, acaparando el 72% de la absorción.

Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE Chile, señala que la actividad de arriendo se mantiene a un ritmo constante y se catastra un volumen de aproximadamente 76.000 m2 de nuevos arriendos, volumen que va en línea con el promedio trimestral registrado durante todo el 2023.

“La tasa de vacancia Clase A de 9,42% retrocede 1,83 puntos porcentuales en relación con el primer trimestre de 2023, lo que nos habla de una aceleración de la caída del indicador y que se refleja, en mayor medida, en los distintos submercados de la comuna de Las Condes, que en términos agregados cuenta con una disponibilidad del 7,7% y que rondaría esa zona de equilibrio durante lo que queda del año”.

Sin embargo, se observa cierta fragilidad en ese equilibrio. Durante el trimestre, 3 edificios Clase A agotaron su disponibilidad, un 40% del total de edificios ya se encuentran con un 100% de ocupación y solo 13 edificios cuentan con disponibilidad sobre 5.000 m2.

“Este escenario sin duda es positivo desde el punto de vista del propietario, pero desde la mirada del mercado se vislumbra una escasez de oferta que podría poner freno a la positiva actividad de arriendo registrada desde el 2023 y que podría no abastecer a la potencial demanda que acarrearía la mejora de la economía proyectada por los especialistas”, agrega Ingrid Hartmann.

Por otro lado, la baja vacancia de la comuna de Las Condes sin duda ha beneficiado al submercado de Providencia, comuna que fue muy protagonista en este periodo y que ha sido receptora de una nueva demanda de una gran variedad de industrias que toman espacios de promedio 200 m2, registrando en su conjunto a lo menos 16.000 m2 de nuevos contratos.

Vacancia según clases

Clase A: Las oficinas Clase A continúan con una rápida recuperación y tras tres años, el mercado retoma la vacancia de un dígito con una tasa de 9,42%, 1,83 puntos porcentuales en relación al mismo periodo del año anterior.

“La velocidad de arriendo este trimestre se intensifica en el submercado de Santiago Centro que se continúa beneficiando de la demanda gubernamental. La absorción neta del submercado suma 9.214 m2, 2,42 puntos porcentuales por debajo del periodo pasado. Por otro lado, la zona oriente continúa con una actividad de arriendo constante, aunque su volumen de absorción neta cae producto de la menor disponibilidad con que quedan los submercados de El Golf, Nueva Las Condes y Eje Apoquindo, tras el rally de demanda que trajo consigo el fenómeno Flight to Quality. En su conjunto, la comuna de Las Condes cierra el periodo con una tasa del 7,7%,” expresa explica Ingrid Hartmann.

Clase B: Este segmento da muestras de recuperación, tomando en cuenta que al primer trimestre tiene una disponibilidad de 12,51%, 1,18 puntos porcentuales más bajo que el trimestre anterior. Destacan los submercados de Providencia y Huechuraba, zonas que habían estado desplazadas por una demanda que estuvo largamente concentrada en activos premium en Las Condes.

“Providencia acumula una absorción neta de 13.969 m2 y Huechuraba de 17.870 m2, los que están fuertemente influenciados por la venta de activos a usuario final y que por lo tanto salen del mercado de renta”, agrega Ingrid.

Valores de Arriendo

En las oficinas Clase A se observan variaciones en cada submercado, donde los precios de lista continúan mostrando estabilidad y cierran el primer cuarto con un promedio ponderado de 0,474 UF/ m2. El mayor cambio se observa en la variación anual con un retroceso de 2,63% lo que es en mayor medida atribuible a la menor disponibilidad de activos premium que ya comienzan a agotar su espacio y que en consecuencia podrían empujar los precios de lista al alza. Con la menor disponibilidad, la demanda se comenzaría a trasladar hacia otras zonas de la capital que han mostrado mayor actividad.

Por su parte, las oficinas Clase B cierran el primer trimestre con un precio de lista promedio ponderado de 0,386 UF/m2, registrando un avance de un 1% en relación con el trimestre anterior y del mismo periodo del año 2023. Por otro lado, en la apertura por submercado se observan variaciones mayores. El submercado de Santiago Centro retrocede en un 6% en sus precios de lista como parte de una estrategia de competencia con el segmento A, que ha acaparado la mayor parte de la demanda del trimestre. En la otra vereda se sitúa Vitacura, que avanza en las rentas pedidas en un 6% producto de la nueva oferta que ingresa al mercado con un producto de alto estándar y en la cota superior de valor, empujando el promedio general de la comuna al alza.

Finalmente, respecto a la nueva oferta, cabe indicar por el lado de las oficinas Clase A, comienza el año sin nuevos ingresos al mercado, manteniendo el inventario en 1.996.105 m2, mayoritariamente en el Barrio El Golf y Nueva Las Condes. En cambio, en el caso de las oficinas Clase B, se registra el ingreso de 2 nuevos edificios los que suman al stock un total de 14.879 m2 en las comunas de Las Condes y Vitacura. Al cierre del trimestre, el inventario Clase B acumula 2.777.951 m2, liderado por la comuna de Providencia con un 26,4% y Las Condes con un 25,2%.