​Colliers: “Más de un tercio del valor de las viviendas corresponde a IVA, excesiva permisología y normativa”

Un estudio de la consultora Colliers reveló que una tercera parte del valor total de una vivienda corresponde a factores ajenos al inmueble. De acuerdo al análisis, el 15% del valor en promedio de una vivienda corresponde a IVA. A esto se debe sumar más de un 10% correspondiente a los efectos de la permisología, un 8% a un mayor valor del terreno debido a restricciones de suelo y cerca de un 5% a otros factores.

En su ranking Pro Vivienda del año pasado, Colliers confirmó que la tramitación de permisos para desarrollar un proyecto inmobiliario en la RM tarda en promedio casi 1.800 días en ejecutarse versus los menos de 1.300 días que tomaba el año 2018. “El mayor tiempo gastado en conseguir el visto bueno para iniciar una obra y obtener el documento final de las direcciones de obras municipales (DOM) para que una construcción pueda ser usada, representa en promedio sobre un 10% del valor de una casa o departamento, y en algunas comunas puede llegar al 15%”, señala Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.

El estudio revela que otro factor que pesa mucho en el valor de los inmuebles es el terreno, el cual representa en promedio cerca de un 20% del valor de la vivienda cuando se trata de departamentos y en las casas puede llegar a ser aún mayor. “Esto significa que, si la vivienda cuesta 100, 20 corresponden solo al terreno. Un porcentaje mucho mayor que países como estados Unidos, por ejemplo, en el estado de Florida el terreno pesa un 10%. De llevarse a cabo medidas concretas en este sentido, el peso del terreno podría bajar a 12%. Para esto, es necesario implementar planes reguladores más acordes a las necesidades habitacionales, lo que significa densificar y liberar altura en eje metros y troncales del Transantiago. Los Planes Reguladores tienen una tendencia a restringir la densificación, esto solo logra que se encarezca el suelo. Los ejes estructurales y sobre todo los relacionados a RED y el Metro, debieran permitir una mayor densificación, así a la vez darle un mayor provecho a la inversión del Estado en Infraestructura”, explica Ugarte.

El análisis recalca que la mayor densidad es la condición previa para reactivar la construcción. “Se debe aumentar la densidad para poder construir viviendas de menor tamaño, que son las viviendas que aún ahora mantienen demanda. Aumentar la densidad es indispensable para poder construir viviendas, que puedan acceder a financiamiento bancario y ser rentables”, detalla.

Por otra parte, desde la consultora señalan que se deben hacer los esfuerzos para liberar suelo que posee las condiciones para desarrollos de proyectos habitacionales pero que hoy no se están aprovechando. “Existe una serie de terrenos que están destinados a otros usos y en donde se podrían construir viviendas, por ejemplo, áreas verdes, propiedades del ejército y otras”.

Respecto a cómo podría rebajarse el valor del IVA, el ejecutivo señala que se debería volver a como era antes de la reforma tributaria de Bachelet, es decir a que no se tuviera que pagar IVA por las viviendas.

“Si no hay voluntad para eso, otra opción es pagar inicialmente solo el IVA de la parte correspondiente al pie, el saldo se podría ir cancelando a medida que realmente se paga la propiedad, y se podría hacer a través de las contribuciones, a una tasa similar al endeudamiento del Estado, con un perfil de 30 años”.

Finalmente, el análisis afirma que un 5% del valor de las viviendas corresponde a los gastos ocasionados por la realización del IMIV (análisis del impacto vial de un proyecto), término del CEEC (crédito especial de empresas constructoras), temas ambientales y estudios arqueológicos.