Humphreys clasifica las líneas de bonos de Cencosud Shopping S.A.
Humphreys decidió clasificar en “Categoría AA+” las líneas de bonos de Cencosud Shopping S.A. (Cencosud Shopping). Así mismo, la perspectiva de la clasificación se determinó en “Estable”.
Uno de los principales fundamentos que sustentan la categoría de riesgo asignada a las líneas de bonos es la capacidad de generación de flujo que presentaría la sociedad considerando los activos inmobiliarios con que cuenta y la inelasticidad que presentan la renta de este tipo de inmuebles con respecto al consumo. Lo anterior se basa en la política de arrendamiento que tienen los activos, los que son principalmente fijos, y la ubicación en los que se encuentran (puntos de ventas con elevada concurrencia). De esta forma, el crecimiento de los ingresos que genere la compañía, de forma orgánica, provienen esencialmente de un aumento en la superficie arrendable.
Los inmuebles, que consideran 33 conjuntos diferentes, representan en torno a los 1.256.000 metros cuadrados, con ingresos del orden de UF 8 millones y un margen EBITDA del 90,9%.
Otro aspecto que se destaca son las características propias del negocio, las cuales, una vez que se materializan las inversiones, permiten que el flujo de caja operacional de la empresa sea elevado en relación con su nivel de ingresos. Junto a lo anterior, se debe considerar que, a medida que se van incorporando más centros comerciales, se atenúa los efectos que se pueden generar por el debilitamiento de un punto de arriendo en particular, lo que debiera de reafirmarse una vez que entren en operación nuevos inmuebles. Además, los arriendos se encuentran pactados principalmente en el largo plazo, teniendo en la actualidad una madurez cercana a los 13 años y en unidades de fomento, lo cual limita los impactos de la inflación sobre los ingresos. A ello se suma que los principales arrendadores son empresas con adecuada o elevada solvencia o, en su defecto, entidades cuya importancia relativa es muy reducida en el contexto del total de ingresos del emisor.
Además, la clasificación se ve favorecida por el posicionamiento que tienen los activos de Cencosud Shopping, convirtiéndola en uno de los principales operadores del negocio inmobiliario orientado a la industria retail. Asimismo, se reconoce la experiencia que posee en el desarrollo de nuevos centros comerciales.
La categoría de riesgo asignada también reconoce como elemento positivo la presencia del Grupo Cencosud como controlador de la entidad, que cuenta con una elevada solvencia y experiencia en el sector comercial, permitiéndole además actuar con sus marcas como tiendas anclas de los proyectos desarrollados.
Desde otra perspectiva, la clasificación de riesgo se ve limitada por el hecho de que la sociedad—inserta en el rubro inmobiliario comercial—requiere hacer inversiones relevantes en activos fijos para mantener un crecimiento orgánico en el futuro, las cuales son financiadas—en general—por una mezcla de deuda y flujos de efectivo generados por la operación de otros centros comerciales. En este sentido, la ejecución de proyectos no exitosos o menos rentables que los existentes podría deteriorar la relación actual entre capacidad de generación de flujos del emisor y sus obligaciones financieras. Sin embargo, existen mitigantes sobre el riesgo de una baja rentabilidad y viabilidad de los proyectos, como compromisos firmados por los potenciales locatarios al inicio de las obras de construcción y que el financiamiento de las obras se encuentre asegurado antes de ejecutarlas.
El proceso de evaluación también incorpora el alto nivel de competencia en el sector en que se desenvuelve la compañía, lo que puede generar, en el mediano-largo plazo, presiones en el precio de arrendamiento de cada local. Tampoco se puede descartar que a futuro existan cambios en los hábitos de compra de los consumidores que generen una disminución en la demanda de los centros ya existentes y/o pueda provocar un exceso de capacidad instalada en zonas geográficas específicas.
A noviembre de 2018 la empresa generó ingresos contables cercanos a UF 2,3 millones y registraba una deuda financiera por UF 33,3 millones. Sin embargo, se estima que sería de UF 8,2 millones al considerar los ingresos de todos los activos durante el 2018 (proforma) y el EBITDA ascendería a UF 7,5 millones.
Cencosud Shopping es una sociedad perteneciente al grupo Cencosud creada con el fin de desarrollar, construir, administrar, gestionar, explotar y arrendar locales y espacios en centros comerciales del tipo “Mall” y oficinas. Dentro de su rubro opera 10 centros comerciales y 23 power centers en Chile.
Si bien la sociedad fue constituida recientemente, en octubre de 2005 se creó bajo la razón social Costanera Center S.A. pero en octubre de 2018—y tras una fusión y división—se cambia de razón social a Cencosud Shopping, cuenta con activos inmobiliarios en operación desde 1993 en Chile.
