Humphreys mantiene clasificación de las cuotas de BTG Pactual Renta Comercial Fondo de Inversión

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BTG Pactual

Humphreys acordó mantener las cuotas de BTG Pactual Renta Comercial Fondo de Inversión (Renta Comercial FI) en “Primera Clase Nivel 1”,con tendencia “Estable”.

Entre las fortalezas de Renta Comercial FI, que sirven de fundamento para la clasificación de riesgo de las cuotas en “Primera Clase Nivel 1”, destaca la trayectoria y experiencia que ha presentado el fondo y sus portfolios managers, según la evaluación interna realizada por Humphreys. En la actualidad su patrimonio está expuesto a los riesgos propios del negocio de rentas inmobiliarias, con el 80% de sus activos, aproximadamente, invertidos en sociedades que participan del negocio inmobiliario. Si bien el reglamento interno del fondo indica que el 70% de los activos debe invertirse en instrumentos relacionados con negocios de rentas inmobiliarias y el 30% restante se puede invertir en instrumentos que provean de liquidez al fondo, como títulos emitidos por la Tesorería General de la República o el Banco Central de Chile, depósitos a plazo, letras de créditos de bancos e instituciones financieras y cuotas de fondos mutuos, ello se entiende como una clase de activos complementarios al negocio inmobiliario y necesarios para acumular recursos en casos de presentarse oportunidades de inversión (ya que estas no son de bajo monto).

También resalta que los inmuebles que integran el fondo mantienen un elevado nivel de ocupación y presentan arrendatarios con alta capacidad de pago, situación que debiera repercutir favorablemente en el flujo de caja de las sociedades vehículos y, a través de las utilidades, en el fondo de inversión. Además, la calidad crediticia de los arrendatarios y la diversificación de los mismos reduce el riesgo de pérdida por incumplimiento de contratos y, por ende, reduce la volatilidad de las cuotas del fondo por este concepto.

Cabe destacar que la administración del fondo cuenta con un equipo profesional con experiencia y dedicado exclusivamente a los fondos inmobiliarios, a lo cual se suma la mantención de un gobierno corporativo preocupado de administrar y resolver los eventuales conflictos de interés que se presenten, existiendo un manual interno que rige el accionar y la operatividad en caso de conflictos dentro de la AGF.

Adicionalmente, la clasificación de las cuotas incorpora como un factor positivo la administración de BTG Pactual AGF, que presenta estándares más que adecuados para administrar fondos.

Dentro de los factores propio de la estructura financiera se considera la falta de mercados secundarios profundos y transparentes, que permitan valorizar las acciones en poder del fondo y sus activos subyacentes. Con todo, se reconoce que siempre se tiene la alternativa, como ocurre en los hechos, de recurrir a valorizaciones externas independientes, que si bien no se igualan a transacciones de mercado, en este caso se ven favorecidas por tratarse de inmuebles arrendados y con flujos relativamente conocidos (asimilables, en cierta medida, a la renta fija).

También cabe advertir sobre la concentración por región de la localización de los inmuebles[1], lo que podría repercutir en la caída de valor de estos frente a situaciones adversas que ocurran en las ubicaciones en que se encuentran emplazados. Además, se recoge la concentración en clase de activos (usos), que posee el fondo para su generación de flujos. Con todo, a juicio de la clasificadora, se trata de riesgo de baja relevancia en el corto y mediano plazo. El fondo como objetivo, según consta en su reglamento interno, invertir en todo tipo de negocios inmobiliarios destinados a la renta en Chile, Perú y Colombia, a través de la inversión en acciones de sociedades anónimas cerradas o sociedades por acciones que inviertan en dichos negocios. En la práctica ha desarrollado su objetivo mediante la inversión en seis sociedades (38,8% del total de los activos del fondo) y a través de pagarés y cuentas por cobrar, emitidos a estas mismas sociedades inmobiliarias (41,0% del total de los activos del fondo). En la actualidad, la totalidad de los activos subyacentes están domiciliados en Chile.

El fondo de inversión es administrado por BTG Pactual Chile S.A. Administradora General de Fondos (BTG Pactual AGF), integrante del grupo brasileño BTG Pactual, una de las principales instituciones financieras de América Latina y sus cuotas cotizan en bolsa bajo el nemotécnico CFIBTGRCA.

Inició sus operaciones el 8 de septiembre de 2011, fusionándose con el fondo BTG Pactual Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión el 23 de octubre de 2017, incrementando su nivel patrimonial mediante el aumento del número de cuotas. Al 14 de septiembre del 2018 el fondo paso a denominarse Renta Comercial FI y a fines del mismo mes se alcanzó los US$ 426,6 millones de patrimonio. Las cuotas del fondo se cotizan en la bolsa bajo el nemotécnico CFIBTGRCA.