Pese a que continúa la alta demanda en el mercado logístico del Cono Sur, principalmente por superficies de almacenamiento clase A, durante el primer semestre del año hubo una caída en la absorción de un 23%, en comparación al mismo período de 2022. Así lo señala el Market Beat Logístico Sudamérica, elaborado por Cushman & Wakefield, el cual destaca las ciudades de Santiago, Bogotá y Buenos Aires como aquellas que presentan vacancias inferiores a 3%, con 0,7%, 1,7% y 2,8% respectivamente.
En esta línea, el informe muestra que en Lima la vacancia alcanzó un 9,34%, debido al crecimiento del inventario de espacios de almacén durante este período. En tanto, Sao Paulo, cerró la primera mitad del año con un 9% de disponibilidad y Río de Janeiro con un 18,8%.
“Las únicas ciudades que han visto una disminución en su disponibilidad son Bogotá y Buenos Aires, principalmente porque la superficie en oferta es limitada para la demanda existente. Por su parte, en la capital peruana la vacancia aumentó debido al crecimiento del inventario de espacios de almacén de manera especulativa, mientras que en Santiago los espacios remanentes que se encuentran desocupados no cumplen con los requerimientos de formato y especificaciones, por lo cual la mayor parte de los contratos nuevos se cierran en proyectos en construcción. En tanto, en Río de Janeiro la producción de nuevos centros aumentó en un año en 80%, generando un leve aumento en la disponibilidad de este tipo de inmuebles”, analizó Ariel Benzaquen, country manager de Cushman & Wakefield Chile.
En términos de absorción neta, entendida como la diferencia entre los metros cuadrados ocupados físicamente y los desocupados, el reporte regional indica que, al cierre del primer semestre, Santiago alcanzó los 82.532 m2, con 15.000 m2 disponibles. En Buenos Aires, la absorción neta fue de 73.104 m2, con 69.940 m2 disponibles. Por su parte, Sao Paulo presentó el indicador de absorción neta más alto de la región con 167.538 m2, con 504.347 m2 disponibles, mientras que Lima y Río de Janeiro terminaron la primera mitad del año con una demanda promedio de 30.597 m2 (136.400 m2 disponibles) y 60.075 m2 (547.116 m2 disponibles) respectivamente.
“A pesar de que aún existe una demanda más alta que el promedio de los últimos seis años, durante este primer semestre las cifras de absorción fueron cerca de un 50% inferiores al 2022 en la mayoría de las ciudades, exceptuando Lima y Río de Janeiro, que muestran un mejor desempeño en lo que va del año 2023”, agregó Benzaquen.
En cuanto al precio promedio de arriendo en el mercado de bodegas, durante los primeros seis meses del año éste alcanzó los 5,99 USD/m2, un 13% más alto que el registrado el semestre anterior (5,30 USD/m2). Según el reporte, ésto se explica por la sostenida disminución de la vacancia que se ha observado principalmente en Buenos Aires y Bogotá.
Buenos Aires fue la ciudad que evidenció el incremento semestral más significativo en este indicador, con un aumento de 25%, alcanzando los 7,16 USD/m2. En segundo lugar, destacó Sao Paulo, donde los precios de los activos logísticos cerraron el semestre con un valor de 5,91 USD/m2, un 17% por sobre lo registrado el semestre anterior. Seguido por Santiago, con un valor de 7,88 USD/m2 (15%), Bogotá y Lima con 4,88 USD/m2 (21,36%) y 5,7 USD/m2 (2,7%), respectivamente.
Análisis y proyecciones
“Durante este período observamos que Bogotá y Buenos Aires tuvieron una caída promedio del 50% en su disponibilidad de proyectos industriales, respecto al mismo período de 2022, y de continuar esta dinámica, la vacancia podría acercarse al 0%, sobre todo si la producción de nuevos proyectos es insuficiente a corto plazo. Esto indudablemente impulsará los precios de arriendo pedido al alza en dichas ciudades", comentó el country manager de Cushman & Wakefield Chile.
En esta línea, Ariel Benzaquen puntualizó que: “En contrapartida, Sao Paulo, Río de Janeiro, Lima y Santiago experimentaron este semestre un aumento de la vacancia, dado que la producción de nuevas superficies sobrepasa la absorción neta acumulada. Sin embargo, pese a que Lima presenta una mejor demanda este 2023, mostrando una absorción neta cinco veces mayor que la registrada el primer semestre del 2022, la vacancia tenderá a aumentar dado que la producción continúa siendo más alta”.
