Rentas de bienes raíces urbanos como rentas pasivas

La autoridad fiscal ha dado el carácter de “rentas pasivas” a las generadas por la explotación de bienes raíces no agrícolas, de acuerdo a lo que podemos colegir de las distintas normas tributarias emitidas durante los últimos 20 años, lo que implica que los contribuyentes que las generan, no pueden acogerse a regímenes especiales como el de las pymes (artículo 14 D), así también deben acogerse a tributaciones especiales como la señalada en el artículo 41 G de la Ley sobre Impuestos a la Renta cuando se trata de aquellas generadas en el extranjero. Por otro lado, se les ha limitado beneficios como el otorgado por el DFL 2 de 1959.

Las rentas de un bien raíz urbano solo puede provenir su arrendamiento, es decir, cuando el dueño entrega la posibilidad de uso y/o goce a otra persona por un tiempo determinado. Esto me permite deducir que la naturaleza intrínseca de la renta que se genera es permitir que otra persona, que no necesariamente tiene acceso a una vivienda, una oficina o un local comercial, pueda utilizar un bien raíz ajeno.

Por otro lado, el concepto de “rentas pasivas” no está claramente definido en nuestra legislación, sino que se ha ejemplificado con una serie de rentas como dividendos, retiros, distribución de beneficios, intereses y otras ganancias de capital como intereses por bonos, explotación de marcas, patentes o licencias. Si hacemos una calificación de estos conceptos, podemos convenir que se trata de ganancias de la explotación de capitales mobiliarios y, siendo un tanto exagerados, intangibles y especulativos.

En este grupo se ha incluido a las rentas de bienes raíces no agrícolas. Ahora bien ¿merecen tener tal calificación? En mi opinión no.

Si analizamos la naturaleza de las rentas del capital, podemos acordar que son generadas por la explotación de inversiones en sociedades, en instrumentos financieros y otros capitales mobiliarios cuyos efectos en la Economía pueden ser variados. Además, perfectamente pueden estar destinados a actividades especulativas por parte del contribuyente, como ya señalé anteriormente.

Tal connotación no es aplicable a la explotación de bienes raíces, pues los efectos que éstos tienen en la Economía pueden ser, incluso, sociales.

Me explico.

Si un inversionista tiene capital para invertir en bienes raíces, lo hará con el ánimo de entregarlo a un tercero para que éste lo use o se beneficie de sus frutos o productos. Si nos restringimos solo al uso, podemos concluir que el único destino es morar en el inmueble, si es una vivienda, u ocupar la oficina o realizar la actividad comercial si es ese el giro del bien raíz.

El tercero recurre a un arriendo porque no tiene el capital para poder adquirir el inmueble, por lo tanto, el inversionista que está entregando el bien en arriendo, está ayudando a un sujeto económico que no tiene el capital suficiente para realizar su adquisición.

Si dejamos de lado los inmuebles destinados a oficinas y a locales comerciales y nos concentramos solo en las viviendas, podemos considerar el déficit habitacional que en nuestro país ha sido crónico desde fines del Siglo XIX hasta nuestra fecha. Según la estimación que realizó Déficit Cero con apoyo de la Universidad Católica, a abril del presente año son 641.421 viviendas que faltaban, es decir, más de 641 mil familias en nuestro país no tienen un hogar donde vivir, ya sea propio o arrendado.

Evidentemente, si no cuentan con una vivienda se debe a que no tienen los recursos para adquirir o para pagar el arriendo.

Si dejamos fuera del análisis la adquisición como medio para disminuir el déficit habitacional, debemos buscar la herramienta para que los arriendos bajen. Si aplicamos la teoría de mercado, podemos lograr su diminución cuando hay mayor oferta de arriendos que permita mover el punto de intersección entre la curva de demanda con la de oferta. Esto permitiría una baja en el precio del arriendo

¿Cómo puede el Estado motivar que haya más oferta en el mercado del arriendo? Pues sí, si otorga algún beneficio tributario.

Los impuestos son válvulas que cierran o abren la circulación de recursos en la Economía. Si se establece un impuesto a una transacción, genera desincentivo; si otorga un beneficio, estimula la actividad. Si así es la cuestión, es de sano juicio pensar que la autoridad puede recurrir a los privados para que se sientan estimulados a ofrecer más viviendas, tal como lo pensó el presidente Jorge Alessandri a fines de los años cincuenta cuando impulsó el Plan Habitacional que incluyó, dentro de otras normas jurídicas, el DFL 2 de 1959 que otorgaba una serie de beneficios como rebaja en contribuciones, exención del impuesto a las herencias cuando era heredada del primer dueño y, lo más potente para estimular el mercado de los arriendos, el carácter de ingreso no renta al canon cobrado.

Obviamente esa norma no terminó con el déficit habitación, dentro de varias razones, porque la población chilena ha aumentada exponencialmente y, por ende, también aumentaron las necesidades sociales, pero la herramienta de estímulo para la economía que representaba el DFL2 no menguó.

Pues bien, en nuestros días, con 641 mil familias sin tener un hogar donde vivir, ¿qué hace la autoridad? Considera las rentas como pasivas, las excluye de régimen para pequeños contribuyentes y restringe el beneficio tributario que estimula a los privados a participar en la oferta de arriendos al eliminar el beneficio del DFL 2. Sin duda que el objetivo de esas iniciativas legales que han limitado los beneficios a los privados es dotar al Fisco de mayores recursos para que sea el Estado el agente que da soluciones a las necesidades sociales. Ahora bien, con el resultado del plebiscito del 4 de septiembre, cuando el pueblo dijo no a una constitución con especial protagonismo estatal, ¿podríamos pensar que es momento de reconocer y amparar a los privados y demás grupos intermedios de la sociedad para organizar y estructurar la economía y, por ende, garantizarles una adecuada autonomía para cumplir los fines sociales?

Dejo abierta la pregunta

Prof. Germán R.Pinto Perry

Director del Magíster en Planificación y Gestión Tributaria

Centro de Investigación y Estudios Tributarios

Universidad de Santiago